나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513376 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 710-6 은혜쉐르빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 자체 지반 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경513376 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 710-6 은혜쉐르빌 비동 2층 202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 (출처: 건축물표제부 JSON)

감정가: 82,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (강제경매 채권자 명시)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

토지 지분: 20.11㎡ (약 6.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 36.78㎡ (약 11.13평)

건물 지분: 36.78㎡ (약 11.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 정보 미상으로 인한 인수 위험 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 접근도로

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정(갑8, 접수일자 2025-10-27)임. 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수 존재함.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 디

전입일자: 2024-10-03

대항력: 있음

보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인: 물

전입일자: 2024-09-08

대항력: 있음

보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인: 시

전입일자: 2025-07-25

대항력: 있음

보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인: 한

전입일자: 2024-07-31

대항력: 있음

보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인: 주택도시보증공사(이창우)

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-01

배당신고일자: 2024-01-09

대항력: 없음

보증금: 83,000,000원

비고: 을구 순위 5번 주택임차권 등기되었으나, 말소동의 확약서 제출 및 말소 처리됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 부분은 없으나, 상기 '대항력 있음' 임차인들의 보증금 총액이 0원으로 표기된 점과 'HUG 인수조건 변경'을 고려할 때, 실제 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 배제할 수 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 35.86㎡ (약 10.85평) 다세대주택이 40,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월, 54.85㎡ (약 16.59평) 다세대주택이 90,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월, 41.06㎡ (약 12.42평) 다세대주택(부흥빌라트B동, 2002년 건축)이 66,500,000원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건(전용면적 36.78㎡, 약 11.13평)과 유사한 면적 및 건축년도를 가진 부흥빌라트B동(41.06㎡, 2002년 건축)의 2026년 5월 거래가 66,500,000원을 기준으로 시세를 산정하면, 평당 약 534,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 82,000,000원으로, 이는 주변 실거래가 대비 높은 편으로 보입니다. 다만, '은혜쉐르빌A동'의 2025년 4월, 37.56㎡ 거래가 65,000,000원 (평당 약 572,000원) 사례도 존재하여, 감정가와 실거래가 간의 편차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

인천학산초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 양호함.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (세부 정보 부족)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 위험

총 4명의 임차인이 '대항력 있음'으로 신고되었으나, 보증금 및 차임 정보가 미상으로 남아있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 'HUG 인수조건 변경'은 이를 완화할 수 있으나, 실제 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등에 한함) 지정 기간이 포함되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 소재지(인천광역시 미추홀구 학익동 710-6) 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 4명의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계 0원' 표기는 인수 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 실제 권리 분석 및 명도 과정에서 확인이 필요합니다. 감정가 대비 주변 실거래가가 다소 낮게 형성된 점도 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

8. 투자 포인트

- 학익초등학교 인근의 주거지 내 위치.

- 비교적 최신 건축 연도(2002년)를 가진 다세대 주택.

- HUG 관련 조건 변경으로 인한 거래의 투명성 또는 리스크 완화 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 40,000,000원 ~ 66,500,000원)와 현재 가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차인의 미상 보증금'을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 감안하더라도, 명도 과정에서의 불확실성을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인에 대한 추가적인 확인 및 법률 자문을 통해 보증금 인수 여부와 실제 명도 가능성을 더욱 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.