나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513371 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1252-3 호산빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1993.8.21.) 외벽: 몰탈위 적타일 붙임 창호: 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513371 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1252-3 호산빌라 1층101호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호

사용승인일: 1993.8.21

토지면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물면적: 48.15㎡ (약 14.57평)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 112,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 21일까지 유효하고 외국인 등에 한해 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리: 2023-12-13 압류(남동구)

본건 경매개시결정(인천지방법원 2025타경513371, 채권자: 주택도시보증공사) 등기 및 이전의 압류, 소유권 이전 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 순위 11번 주택임차권 (권리자: 박경덕) 및 11-2번 임차권 경정 등기도 말소 대상에 포함됩니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 11번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김덕산: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-16, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (박경덕): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-22, 대항력 없음. 비고: 1차 보증금 감액분 5,000,000원.

3.4. 권리분석 요약

전반적으로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 최종적인 법적 검토 및 서류 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건 소재지(인천광역시 남동구 구월동 1252-3)는 '호산빌라 9차'로 확인됩니다.

최근 거래된 주변 유사 건물 정보는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동) (구월동 1311-12): 1990년 건축, 전용면적 39.82㎡ (약 12평), 2026년 3월 4일 45,000,000원에 거래.

* 경인빌라(가동) (구월동 1307-19): 1989년 건축, 전용면적 38.25㎡ (약 11.5평), 2026년 3월 3일 50,000,000원에 거래.

* 신세계빌라 (구월동 1181-22): 2001년 건축, 전용면적 49.82㎡ (약 15평), 2026년 3월 3일 85,000,000원에 거래.

4.2. 현재 시세

제공된 JSON 데이터에 따른 최근 거래 사례(2026년 3월)를 보면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 45,000,000원에서 85,000,000원 사이에 분포합니다.

다만, 신세계빌라의 경우 건축 연도가 비교적 최신(2001년)이고 면적이 넓음에도 다른 유사 물건과의 시세 차이가 크지 않아, 현재 시장 전반의 시세를 대표하기에는 다소 왜곡이 있을 수 있습니다.

본건 건물은 1993년 건축으로 연식이 있으며, 감정가(112,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인동초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이용 시 이마트, 롯데백화점, CGV 등 주요 상업 시설 및 편의시설에 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인동초등학교가 소재하며, 구월중학교, 인천예술고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부와 HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 대상 토지거래허가구역(2026.08.25까지) 등의 제한이 있습니다.

6.3. 기타

건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 건물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 건물 상태, 하자 여부, 내부 구조 등에 대한 정확한 파악이 어려운 점이 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 인동초등학교 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계는 명확한 편이나, HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 건물 연식이 있고 내부 확인이 어려운 점, 감정가가 최근 시세 대비 높은 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 매각으로 소멸되는 권리만 있어 권리관계가 비교적 명확함 (HUG 확약서 확인 전제).

* 향후 지역 개발 및 인프라 개선 시 시세 상승 가능성 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

최근 유사 물건 거래가: 45,000,000원 ~ 85,000,000원

본건은 건물 연식, 내부 확인 불가, 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, HUG 인수 조건 변경 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 60% ~ 80% 수준인 70,000,000원 ~ 90,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.