나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513370 [1] 인천광역시 계양구 계산동 57-25 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재"인천안남중학교"남측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택 및 다세대주택으로 형성이 되어 있으며, 배후에 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경513370 (1)

• 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 57-25 가동 3층302호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 130,000,000원

• 토지면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

• 토지지분: 21.04㎡ (약 6.36평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

• 건물지분: 42.81㎡ (약 12.95평)

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 특이사항: HUG 인수조건 변경

• 주의사항:

• 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

• 건축물현황:

* 건물명: 제일그린타운 (가동)

* 총 층수: 지상 4층, 지하 1층

* 해당 층: 3층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 사용승인일: 1992년 01월 21일

* 건물면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

* 건물 전체 연면적 (가동): 389.28㎡

* 건물 전체 대지 면적: 383㎡

1.1. 입지조건

• 위치: 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 남측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 주변은 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 배후에 형성된 주거 밀집 지역입니다.

• 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

• 도로: 본건은 서측 및 북측의 포장도로에 접하고 있습니다.

• 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 10월 17일 남동세무서장의 압류 등기입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 김태현 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 19일

* 확정일자: 2020년 06월 02일 (사업자 등록일 기준, 등기부상 주택임차권 확정일자는 2022.05.27로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기가 말소되었으므로 대항력은 없습니다.)

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원 발생. 총 136,000,000원의 권리가 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

• 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑3, 갑4, 갑5) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을7 (2024-07-15) 주택임차권: 김태현, 130,000,000원 (말소)

* 갑7 (2025-10-27) 강제경매: 주택도시보증공사, 136,000,000원 (말소)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (을구 순위 7번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

• 본건이 소재한 계산동 일대는 주로 다세대주택 및 단독주택으로 형성된 주거 지역입니다.

• 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

• 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

• 주변 주요 시설: "인천안남중학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

• 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

• 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 설비: 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 채권, 보증, 또는 경매 절차상의 조건 변경이 있었음을 시사합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되나, 정확한 변경 내용 및 잔존하는 조건은 반드시 확인해야 합니다.

• 건물 노후도: 1992년 사용 승인된 건물로, 준공된 지 약 34년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 건물 외벽 표기: 건물 외벽에 '제일그린타운 5동'으로 표기되어 있으나, 건축물대장상으로는 '제일그린타운 가동'입니다. 단지 내 동 표기 방식에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

• 감정가 대비 시세: 최근 주변 유사 물건의 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가(130,000,000원)가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

• 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 부담이 적은 물건입니다.

• 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용 파악이 최우선 과제이며, 이 부분의 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

• 건축 연령을 고려한 리스크 관리 및 향후 시세 변동에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 권리상 안전성: 인수 부담이 없는 권리관계로, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 용이합니다.

• 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근 가능합니다.

• HUG 관련 조건 확인 후 시세 대비 저평가 시 투자가치 높음.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 130,000,000원

• 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 인천 계양구 계산동 334-20번지, 47.42㎡ (약 14.3평), 1994년 건축: 80,000,000원

* 인천 계양구 계산동 975-29번지, 31.47㎡ (약 9.5평), 1990년 건축: 50,000,000원

* 인천 계양구 계산동 935-18번지, 56.54㎡ (약 17.1평), 2003년 건축: 113,000,000원

• 본건(42.81㎡, 1992년 건축)의 감정가 130,000,000원은 최근 매매 사례의 면적 및 건축 연도를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히, 2003년식 56.54㎡ 물건이 113,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 현재 시장가와 괴리가 있을 수 있습니다.

• 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 감정가와 동일한 금액(130,000,000원)과 관련되어 있어, HUG의 초기 채권/보증 금액이 감정가에 반영되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 결정은 시장 가치와 HUG 조건 확인 결과에 따라 달라질 것입니다.

• 본 물건의 투자 가치는 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 확인과 그 조건이 낙찰자에게 미치는 영향에 따라 달라질 수 있습니다.

• 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

• 잠정 예상 입찰가 범위: 104,000,000원 ~ 117,000,000원

• *주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, HUG 조건, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 추가적인 정보 수집 후 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.