나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12783 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근(공항동 675-9외 1필지)에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지상 6층(사용승인 2021년 06월 02일) 내 제3층 제303호로서 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-21)(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제3층 제303호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12783 (1)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물 면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (정보 내 '한OOOOOOO'으로 표기)

건축물 사용승인일: 2021년 06월 02일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "송정역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 교육환경 보호구역(상대, 절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 08일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 한국주택금융공사 강제경매, 강서세무서장 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

매수인에게 인수되는 권리:

을구 1순위 주택임차권 (접수일자: 2023-10-17) - 권리자: 염형열, 권리금액: 290,000,000원. 물건명세서상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 염 (염형열)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-08-30

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

권리분석: 우선변제권 및 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 290,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 엄 (엄진용)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 및 차임 정보가 없어 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 공항동 지역의 도시형생활주택 밀집 지역에 위치합니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 29.48㎡, 29.84㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월에 267,000,000원에서 300,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 계산 시, 단위 면적당 시세는 약 900만원 ~ 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적(26.52㎡)을 적용하면, 현 시세 기준 부동산 자체의 가치는 약 238,680,000원 ~ 265,200,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변에 송정역(지하철 5호선)이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

각종 편의시설 및 상업시설은 송정역 주변 지역을 이용할 수 있으며, 주거지로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

교육시설로는 인근에 송정중학교가 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 학교가 다수 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

항공 관련 시설이 인근에 위치하나, 주거 지역 특성상 소음 등 직접적인 피해 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인 염형열'의 보증금 290,000,000원 인수 부담입니다. 본건의 감정가가 289,000,000원임을 감안할 때, 경매 절차를 통해 배당받는 금액으로는 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이는 곧 낙찰자가 부담해야 할 총 취득 비용이 감정가보다 훨씬 높아짐을 의미합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등의 토지이용계획 상 공항 관련 규제로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 290,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수된다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 본건의 감정가(289,000,000원)가 임차인의 보증금액(290,000,000원)보다 낮은 상황으로, 사실상 임차인의 보증금이 물건의 실질적인 취득 비용에 큰 부분을 차지하게 됩니다. 따라서, 현재 시세 대비 낙찰가율, 인수되는 보증금 총액, 그리고 향후 시장 가치 상승 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태 양호.

서울 강서구 공항동 지역에 위치하며 송정역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 이는 향후 협상이나 재협상을 통해 풀어갈 여지를 제공할 수 있음 (단, 인수 부담이 매우 큼).

부동산 자체의 가치와 더불어 인수되는 임차 보증금까지 고려한 총 투자 비용 대비 수익률 분석이 필수적임.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 290,000,000원이며, 이는 낙찰자에게 인수되는 금액입니다. 현재 물건의 감정가는 289,000,000원으로, 임차인의 인수 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다.

따라서, 낙찰자가 부담해야 할 총 실질 취득 비용은 '입찰가' + '인수되는 임차 보증금 290,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 부동산 자체의 가치는 약 238,680,000원 ~ 265,200,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 점을 감안할 때, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 290,000,000원)이 향후 기대되는 매각 가치를 초과하지 않도록 면밀히 산정해야 합니다.

본건의 경우, 총 취득 비용이 현 시세 대비 매우 높아질 수 있으므로, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 289,000,000원 (단, 이는 감정가 기준이며, 낙찰 시 총 지출 비용은 약 579,000,000원 이상이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.