나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12974 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에는 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하여 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2020.12.09) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필1단의 세장형의 토지로서, '공동주택(다세대주택, 오피스텔)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 - 도시지역, , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호 2 토지 - 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천 교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~25 7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.3 1.),건축선임.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경12974 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 양천구 신월동 60-31번지에 위치한 한울팰리스 제3층 제302호 다세대주택입니다.

감정가는 271,000,000원입니다.

토지 면적은 11.59㎡ (약 3.50평)이며, 건물 면적은 22.81㎡ (약 6.90평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건축물 사용승인일은 2020년 12월 9일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 임차인 현황 및 등기부등본 상 다양한 권리 관계가 확인됩니다.

* 임차인: 양태훈

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 60,000원

- 전입일자: 2025년 5월 16일

- 대항력: 없음 (해당 임차인은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사 (최미선)

- 보증금: 284,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 2월 17일

- 확정일자: 2022년 2월 14일

- 배당신고일자: 2023년 8월 1일

- 대항력: 없음 (제시된 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재된 부분이 있어, 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.)

- 인수 보증금 합계: 0원 (예상)

등기부 요약 상 을구 3번 순위 주택임차권 (최미선, 284,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서 상 임차인 최미선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않도록 하는 중요한 조건입니다.

갑구 5번 주택도시보증공사의 가압류 (1,020,000,000원)와 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매 (284,000,000원)는 말소 기준 권리에 해당하며, 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 1,304,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나, 실제 등재된 지상권은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

인근에 학교(신화중학교)가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물대장 상 본건이 속한 한울팰리스는 2020년에 사용 승인된 9층 건물로, 총 11세대가 거주 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 신화중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 신월동 지역의 주거 밀집 지역에 속하며, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계의 복잡성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재된 부분의 상이점은 잠재적 위험 요소입니다. 다만, 매각 조건 상 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 이 조건이 충족될 경우 매수인의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 계약 조건 이행 여부 및 관련 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보(json)와 본건의 감정가를 비교 시, 평당 가격 차이가 상당합니다. 이는 감정가 산정의 적정성 또는 주변 시세 반영의 한계에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 주거 환경이 안정적입니다.

그러나 임차인 관련 권리 관계의 복잡성과 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리는 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다.

특히, 임차인 최미선(주택도시보증공사) 관련 보증금 반환청구권 포기 및 말소 조건의 이행 여부가 매각 결과에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 소요될 수 있습니다.

* 양호한 입지: 서울시 양천구 신월동에 위치하며, 학교 및 지하철역 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 해결된 임차인 문제 (조건부): 명확한 매각 조건으로 인해 임차인 보증금 관련 분쟁 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 시점(2017-2019년식) 다세대주택 거래 시 실거래가액은 약 30,200만원 ~ 32,900만원 수준이며, 이는 면적(약 52.41㎡ ~ 55.56㎡)을 고려했을 때 평당 약 174만원 ~ 179만원으로 분석됩니다.

본건의 면적(22.81㎡, 약 6.90평)과 감정가(27,100만원)를 대입하여 계산하면 평당 약 360만원으로, 이는 주변 시세 대비 매우 높은 수준입니다.

시장 시세 분석 결과(평당 약 175만원 기준) 본건의 시장 가치는 약 12,075만원 (6.90평 * 175만원/평) ~ 13,500만원 (6.90평 * 195만원/평, 신축 프리미엄 고려) 수준으로 추정됩니다.

감정가(27,100만원)와 시장 시세(12,075만원 ~ 13,500만원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계 재확인을 통해 정확한 시세 및 인수 조건을 파악하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.