나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513325 [1] 인천광역시 서구 석남동 498-3 드림투 1동 11층오피1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 포함.

교통상황

의견에 포함.

건물의 구조

의견에 포함.

이용상태

의견에 포함.

설비내역

의견에 포함.

토지의 형상 및 이용상태

의견에 포함.

인접 도로상태등

의견에 포함.

토지이용계획 및 제한상태

의견에 포함.

공부와의 차이

의견에 포함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513325 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 498-3 드림투 1동 11층오피1105호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.21㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.02㎡ (약 24.81평)

건물지분: 82.02㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 공동담보

1.2. 감정평가 요약

감정평가서상 요약표에는 위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타 참고사항(임대관례 및 기타) 등 일반적인 내용이 포함되어 있습니다. 세부적인 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 드림투 오피스텔 내 11층 오피스텔입니다. 석남동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 최초 소유권 보존은 함해근 외 3명이며, 이후 홍예지 앞으로 공유자 전원 지분 이전(매매)되었습니다.

가장 선순위 권리인 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권 최고액 240,000,000원)입니다.

본 경매는 조OO의 신청으로 진행되었으며, 강제경매 개시결정 등기(2025타경513325)가 접수되었습니다.

말소기준권리인 농협은행 근저당보다 후순위에 있는 모든 권리(본 경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 물건명세서상 별도 기재가 없어 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

석남동 일대는 인천 서부권의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 오피스텔 및 주거 시설 밀집 지역에 속합니다. 인근에 다양한 상업 시설, 근린생활시설 등이 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

4.2. 건물 내부 활용

본 물건은 오피스텔로, 전용면적 82.02㎡(약 24.81평)으로 비교적 넓은 공간을 제공합니다. 이는 1인 가구뿐만 아니라 소규모 사업체나 2인 가구 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천 서구 석남동 일대는 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 접근이 용이하며, 주변 지역 개발 계획에 따라 향후 생활 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

인천광역시 서구 석남동 498-3 일대 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용(존속기간, 존속 범위, 소유자와의 관계 등)은 파악되지 않아, 낙찰 후 인수될 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 적정 면적과 함께 낙찰 후 인수 부담이 되는 권리가 적다는 장점이 있습니다. 특히 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 투자 시 큰 메리트로 작용합니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 확인이 필요하며, 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 임차인 인수 부담이 없어 명도가 용이할 가능성 높음

* 전용면적 82.02㎡(약 24.81평)으로 넓은 활용 가능성

* 인천 서구 석남동의 주거 및 상업 인프라 활용 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 드림투 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2024년 8월: 전용면적 84.79㎡, 228,000,000원

- 2025년 1월: 전용면적 84.52㎡, 180,000,000원

- 2025년 3월: 전용면적 80.88㎡, 220,000,000원

본 물건의 건물 면적은 82.02㎡(약 24.81평)입니다. 최근 2025년 실거래가 중 80.88㎡ 면적이 220,000,000원에 거래된 점과 감정가 219,000,000원을 고려할 때, 시세는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 최적 입찰가 산정

감정가 219,000,000원과 최근 시세(220,000,000원 ~ 228,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 225,000,000원으로 예상됩니다.

초기 입찰가를 215,000,000원으로 설정하여 경쟁 상황을 지켜보는 전략을 추천합니다. 낙찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 명확성, 입찰 참여자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.