나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72556 [1] 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구리시 교문동 소재 『교문초등학교』 남동측 인근에 위치하며, 그 일대는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건 중 제6층 제605호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 구리시 교문동 735-7, 735-8 : 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(교문1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교문초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험(주)는 2026.02.02.자 대항력포기서 제출함(서울보증보험(주)는 한국토지주택공사에게 보증금반환채권을 대위변제하였고 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72556 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 6층 605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 104,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험(주)

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 건물명: 구리미래타워

* 주소: 경기도 구리시 교문동 735-7 (도로명: 경기도 구리시 체육관로 137-8)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 15층 중 제6층 제605호

* 사용승인일: 2003년 5월 10일

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설

1.2. 면적 및 토지 정보

* 토지 면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

* 토지 지분: 4.899㎡

* 건물 면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

* 건물 지분: 29.25㎡

* 전체 대지 면적: 680.7㎡ (약 205.92평)

* 전체 건물 면적: 5649.99㎡ (약 1709.23평)

* 세대수: 총 100세대

1.3. 건축물 표제부 요약

* 건축물명: 구리미래타워

* 주소: 경기도 구리시 교문동 735-7

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 15층

* 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설

* 사용승인일: 2003년 5월 10일

* 전유부분: 6층 605호, 면적 29.25㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 구리시 교문동 소재 『교문초등학교』 남동측 인근에 위치합니다.

* 해당 지역은 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(교문1지구) 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 본건 남측으로 폭 8m 내외의 양호한 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 의정부지방법원 남양주지원 2025타경72556 강제경매개시결정(갑18, 접수일자: 2025-10-31)이 말소기준권리입니다.

3.2. 선순위 권리 및 임차인 현황

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 채권자: 서울보증보험(주)

* 채권액: 96,979,670원

* 등기: 강제경매 (갑18, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 절차에서 신청채권자인 서울보증보험(주)는 2026년 2월 2일자로 대항력포기서를 제출하였습니다.

* 이는 서울보증보험(주)가 한국토지주택공사에게 보증금반환채권을 대위변제하였고, 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

* 따라서, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본 물건은 구리시 교문동의 성숙 중인 상가지대에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 교문초등학교가 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하나, 일부 시설(생활 숙박시설, 위락시설 등)에 대한 제한이 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체에 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건이 위치한 교문동 상업지구 내에 일반적인 근린생활시설, 상점, 식당 등이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 교문초등학교가 위치하고 있으며, 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 복잡성: 한국토지주택공사의 임차권이 등기되어 있으나 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만, 신청채권자인 서울보증보험(주)의 대항력포기서 제출 조건부 매각으로 인해 최종적으로 매수인이 인수하는 권리가 없다고 판단되나, 관련 절차의 진행 경과를 면밀히 확인해야 합니다.

* 외부 관찰 및 내부 구조 상이 가능성: 감정평가서 상, 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물 대장 기준으로 평가하였으므로, 실제 이용상황 및 내부 구조와 다소 상이할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역 내에서도 생활 숙박시설 및 위락시설에 대한 제한이 있으며, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 구리미래타워 오피스텔로, 지하철역과의 직접적인 거리는 명시되어 있지 않으나 버스 노선이 잘 갖추어진 지역에 소재합니다.

* 건물은 2003년에 준공되었으며, 본건은 6층에 위치한 전용면적 29.25㎡(약 8.85평)의 소형 오피스텔입니다.

* 감정가는 1억 4백만원이며, 최근 유사 조건의 매물이 1억 1천2백5십만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 합리적인 감정가를 보입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인의 대항력이 없고 채권자의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 시세: 감정가 1억 4백만원 대비 최근 거래가 1억 1천2백5십만원으로, 시세 대비 메리트가 있습니다.

* 명확한 권리관계(예상): 복잡한 임차권 문제가 채권자의 포기서 제출로 인해 매수인의 부담으로 인수되지 않을 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 입지: 구리시 교문동 상업지구 내 위치하여 직장인 및 소규모 사업체 대상 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 8.85평의 전용면적으로 소액 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 104,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건(구리미래타워, 11층, 전용 30.825㎡)의 매매가는 2024년 8월 7일에 112,500,000원(11,250만원)으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금이 0원으로, 권리관계가 명확할 것으로 예상되므로 감정가 수준 또는 최근 시세보다 약간 낮은 가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 시장 상황과 경쟁 물건 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 접근하거나, 약간 상향하여 100% ~ 105% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.