나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64634 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-40 베르디움 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솜초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 전나솔)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64634 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-40 베르디움 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원 (2억 600만원)

토지면적: 52.90㎡ (약 15.99평)

건물면적: 55.82㎡ (약 16.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 4층 건물 내 제4층 제401호 [cite: from '감정평가서요약 요향표']

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017-04-24 기준) [cite: from '건축물표제부 총괄표제부']

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근 [cite: from '감정평가서요약 요향표']

주위환경: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite: from '감정평가서요약 요향표']

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임 [cite: from '감정평가서요약 요향표']

도로상태: 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 차량의 진출입이 원활함 [cite: from '감정평가서요약 요향표']

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다솜초등학교, 풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26) [cite: from '감정평가서요약 요향표']

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 27일 동안산세무서장의 압류 (갑8) [cite: from '집합건물 등기부요약']

인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 강제경매, 임차권)는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: from '집합건물 등기부요약']

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-14

* 확정일자: 2020-07-09

* 배당신고일자: 2022-09-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을1) 등기가 되어 있으나, 말소 예정입니다. [cite: from '집합건물 등기부요약']

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 27.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. [cite: from '주의사항', '물건명세서 참고사항'] 이는 임차인 전 의 보증금 198,000,000원에 대한 대항력은 소멸될 것임을 의미합니다.

총 권리금액: 198,000,000원 (신청채권자 주택도시보증공사 강제경매 금액) [cite: from '집합건물 등기부요약']

1.3. 상권분석

주변 지역 정보: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

최근 시세 동향 (2026년 7월 기준):

* 엘하우스 (2017년식, 57.67㎡): 20,000만원 (2억) [cite: from '최근 매매 JSON 정보']

* 힐스타운 (2016년식, 63.95㎡): 24,300만원 (2억 4,300만원) [cite: from '최근 매매 JSON 정보']

* 요진와이하우스 (2013년식, 39.95㎡): 24,700만원 (2억 4,700만원) [cite: from '최근 매매 JSON 정보']

지역적 특성: 본건이 위치한 풍동 지역은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "다솜초등학교"가 북측 인근에 위치하며, "풍동고등학교" 또한 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

교통: 차량 접근이 용이하고, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 편의: 건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차보증금에 대한 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 적용됩니다. 이 과정에서 절차상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. [cite: from '주의사항', '물건명세서 참고사항']

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 명도 시 협상 과정이나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (다만, 임차인 임 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대 관계는 확인이 필요합니다.)

토지거래허가구역 지정: 본 건 토지는 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 거주 목적 등 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 베르디움 아파트 101동 4층 401호로, 다세대주택입니다. [cite: from '물건 기본정보']

권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. [cite: from '권리분석']

특히, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 전 의 대항력 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다. [cite: from '주의사항', '물건명세서 참고사항']

주변 환경 및 교통이 보통 수준이며, 다솜초등학교, 풍동고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. [cite: from '감정평가서요약 요향표']

감정가는 206,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

토지거래허가구역 지정 사항은 입찰 전 반드시 확인하고, 낙찰 후 행정 절차를 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리 부담이 없습니다.

HUG 확약으로 인한 위험 완화: 임차인 관련 분쟁 가능성이 낮아져 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

준수한 입지: 일산동구 풍동 지역의 주거 선호도와 기본적인 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가와 주변 실거래가를 비교하여 잠재적 수익률을 고려한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

최근 실거래가 비교 (2026년 7월):

* 57.67㎡ (약 17.4평) 엘하우스: 20,000만원

* 63.95㎡ (약 19.3평) 힐스타운: 24,300만원

* 39.95㎡ (약 12.1평) 요진와이하우스: 24,700만원

본건 면적(55.82㎡)과 가장 유사한 엘하우스(57.67㎡)의 실거래가 20,000만원을 주요 참고 자료로 활용합니다.

인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 낙찰자가 직접 인수하는 보증금 없음)

종합적인 시세 및 감정가, 권리 분석 결과, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 수준에서 주변 시세 하단부를 고려하여 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

최종 권장 입찰가: 205,000,000원 (현장 방문 조사 및 경쟁 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.