나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64586 [1] 경기도 파주시 아동동 357-1 정원팰리스 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "경의중앙선 금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 관공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내 지상2층 제201호로서, 외벽: 드라이비트 및 석재타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김규리)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.19.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64586 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 아동동 357-1 정원팰리스 102동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 48.58㎡ (약 14.7평)

* 토지지분: 48.577㎡ (약 14.7평)

* 건물면적: 58.13㎡ (약 17.6평)

* 건물지분: 58.13㎡ (약 17.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 아동동 357-1번지에 위치한 정원팰리스 102동 2층 201호로, 경의중앙선 금촌역 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 제반 차량의 출입이 용이한 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황: 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일자 파주시의 압류(갑8)입니다. 매각으로 인해 소유권이전, 주택임차권, 압류 등 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차권자: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김규리)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-10

* 배당신고일자: 2022-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 2026년 2월 19일자로 제출하였습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없고, 인수조건 변경확약서가 제출되어 임차 보증금을 인수하지 않습니다).

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 인근 "정원팰리스 103동" (아동동 357-10번지, 2016년 준공)의 전용면적 68.08㎡ (3층)이 2026년 5월 170,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 유사한 시기에 준공된 "소르빌 A동" (아동동 355-4번지, 2016년 준공)의 전용면적 62.668㎡ (2층)이 2026년 3월 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 약 58.13㎡ (17.6평) 규모의 다세대주택으로, 최근 실거래가를 바탕으로 평당 약 250만원에서 255만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이를 환산하면, 본건의 적정 시장 가치는 약 145,150,000원에서 148,300,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 204,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 중 지상 2층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 소화 설비, 엘리베이터 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 환경: 경의중앙선 금촌역 인근으로 주거, 상업, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 매수인은 잔금 납부 시 해당 지역의 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 204,000,000원이지만, 최근 실거래가는 약 145,000,000원 ~ 148,000,000원 수준으로 파악되어 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 경매 초기에 높은 가격으로 참여할 경우 손실 가능성을 높일 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 내부에 서울시의 기피시설(묘지 등)이 위치해 있다는 내용은 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 정원팰리스 102동 2층 다세대주택으로, 경의중앙선 금촌역 인근에 자리하여 주거 환경은 보통 수준입니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조에 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 감정가 204,000,000원 대비 최근 실거래가는 약 145,000,000원 ~ 148,000,000원으로 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로 관련 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 부담: 임차인의 대항력이 없어 보증금 185,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다.

* 역세권 인접: 경의중앙선 금촌역 이용이 가능하여 교통 편의성이 양호합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 파주는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주택은 약 145,000,000원에서 148,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

* 감정가(204,000,000원)가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있으므로, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 현재 시세인 145,000,000원 ~ 148,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 이보다 높은 금액으로 입찰 시, 시세 대비 수익률이 현저히 낮아질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* ※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.