나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73443 [1] 경기도 의정부시 의정부동 721 의정부롯데캐슬골드파크1단지 105동 26층 2605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 26층 2605호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사), 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방(개별, 도시가스)설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

이파트단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어집니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-01-18)(제3종일반주거지역), 근린공원(2020-07-01)(직동근린공원/1)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-04)(중로2-65호선)(접합), 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

3.1. 1.현재 경매 개시 채권자

본건 경매는 의정부지방법원 2025타경73443호로 부동산임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.1. 2.기타 권리 분석 (근저당, 가압류, 압류 등)

등기부등본 상 현재까지 파악된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2019년 02월 18일: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이 )

* 2022년 02월 04일: 근저당권 (권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액: 561,000,000원)

* 2022년 03월 16일: 가압류 (권리자: 믿음신용협동조합, 채권액: 300,000,000원)

* 2022년 03월 31일: 가압류 (권리자: 안 외 103명, 채권액: 846,781,292원)

* 2022년 04월 06일: 6번가압류경정 (채권액: 846,781,292원)

* 2022년 11월 04일: 압류 (권리자: 의정부세무서장)

* 2023년 10월 05일: 압류 (권리자: 의정부시)

* 2025년 10월 29일: 임의경매개시결정 (권리자: 믿음신용협동조합, 채권액: 431,507,305원)

* 2026년 01월 29일: 압류 (권리자: 서울특별시)

총 채권액 합계는 1,707,781,292원입니다.

3.1. 3.말소 기준 권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준 권리는 2022년 02월 04일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권으로 보입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (지상권 관련 상세 내용은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

본건에는 인수 보증금 합계 0원인 임차인이 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등의 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 검토해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

본건은 의정부 롯데캐슬골드파크1단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트) 단지와 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 토지이용계획 상 근린공원(직동근린공원/1)과 저촉되는 부분이 있으나, 이는 녹지 공간으로 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 이용 편의성

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

본건 남측 인근에 상우고등학교가 위치하며, 주변에는 교육시설 및 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 롯데마트 등 주요 편의시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 단지 내 편의 시설 (주차 등)

의정부 롯데캐슬골드파크1단지는 총 8개동, 920세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 총 주차 대수는 35대(지상 12대, 지하 52대)로 명시되어 있으나, 이는 세대당 주차 대수가 다소 부족할 수 있음을 시사합니다. (참고: 제공된 주차 정보의 합계 대수는 '지상주차대수: 12대', '지하주차대수: 52대', '주차대수합계: 35대'로 일부 상이하나, 35대는 세대당 주차 가능 대수를 나타낼 수 있습니다. 보다 정확한 단지 내 주차 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

다수의 채권자가 존재하며, 근저당, 가압류, 압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있습니다. 특히, 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 등이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금액이 확인되지 않는다면, 이는 낙찰자가 인수해야 할 위험으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 이용계획 및 제한 관련 리스크

본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 직동근린공원(1)과 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 준보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시에 위치한 신축급 아파트(2018년 사용승인)로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 복잡한 권리관계와 미확인 임차인 현황은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 지상권 및 임차인 인수 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인된 아파트로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 주거 환경: 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 기반 시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치합니다.

* 대단지 아파트: 920세대의 대규모 단지로, 주변 시세 형성 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 면적(84.96㎡)의 해당 아파트(의정부 롯데캐슬골드파크1단지)가 2026년 6월 27층에서 585,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 본건은 26층으로 유사한 조건임을 고려할 때, 현 시세는 약 585,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 646,000,000원입니다.

권리관계 및 임차인 현황 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다. 낙찰 가능성을 높이고 안전한 투자를 위해서는 시세 대비 합리적인 금액으로 입찰하는 것이 중요합니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 560,000,000원 ~ 580,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

입력된 가격은 만원단위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.