나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13545 [1] 서울특별시 강북구 수유동 92-8 어반빌리움수유 6층 611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유역(4호선)" 남서측 인근에 위치하는 '어반 빌리움수유' 6층 611호로서, 주위는 노변으로 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재하고, 후면으로 숙박시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하느 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 제6층 제611호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35M내외, 서측으로 노폭 약 5M내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2:일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역),지구단위계획구역,가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지 거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선 (3m 건축선 지정구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 건축물대장상 현황도 및 외부관찰 등에 위해 도시하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13545 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 92-8 어반빌리움수유 6층 611호

* 건물명: 어반빌리움 수유

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2021년 10월 29일

* 총 층수: 17층

* 해당 층: 6층

* 건물 전용면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

* 토지 면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

* 토지 지분: 4.0458㎡ (약 1.22평)

* 감정가: 202,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유역(4호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 수유역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제6층 제611호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 35M, 서측으로 노폭 약 5M 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 2일자 도봉세무서장의 압류 (갑3)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 205,640,971원입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항에 따라, 임차인 관련하여 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (민나래)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 매수인이 대항할 수 있는 임차인이 존재하나, 2026년 2월 25일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* * 챠 (QIAOHAN)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 미래 시점인 2025년 8월 21일로, 실제 거주 및 대항력 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (확약서 제출 및 대항력 없음 확인)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 수유동 일대는 지하철 4호선 수유역을 중심으로 형성된 상업지구로, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 식당가, 병의원 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 입지 강점: 수유역 역세권이라는 점은 임대 수익률 측면에서 긍정적이며, 주변 다양한 업종의 상가들이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역을 확인한 결과, 본 물건지 인근에서 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 수 있는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 수유역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 수유역 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: (구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 미래 시점 임차인: 임차인 챠 (QIAOHAN)의 전입일자가 2025년 8월 21일로, 현재 시점(2026년 7월)보다 미래의 날짜입니다. 이는 서류상 오류이거나, 실제 계약 이행 여부, 혹은 대항력 발생 시점에 대한 불확실성을 내포할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 권리 분석상 큰 이점(매수인이 인수할 보증금 없음)을 주지만, 관련 서류(확약서 등)의 내용을 정확히 숙지하고 절차를 이행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유역 인근에 위치한 신축 오피스텔로서, 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 특히 임차인 관련 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 미래 시점의 전입일자를 가진 임차인의 존재와 복잡한 토지 이용계획은 향후 관리 및 운영에 있어 고려해야 할 잠재적 위험 요소로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수유역 초역세권 입지: 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확성: HUG 관련 조건 변경으로 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 명도 및 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 지역 개발 잠재력: 강북구 수유동은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 27일 거래 (9층): 165,000,000원

* 2026년 5월 20일 거래 (3층): 190,000,000원

* 2026년 6월 12일 거래 (14층): 190,000,000원

* 본 건의 전용면적은 17.01㎡ (약 5.15평)이며, 최근 실거래가는 1억 6천 5백만원에서 1억 9천만원 사이에서 형성되었습니다.

* 감정가 대비 분석:

* 감정가는 202,000,000원입니다. 최근 최고 실거래가(190,000,000원)보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 중 최고가인 1억 9천만원을 기준으로, 경매 특성상 약간의 상향 또는 하향 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물의 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

* 잠재적 리스크(미래 시점 임차인) 및 복잡한 토지 이용계획을 감안할 때, 무리한 고가 입찰보다는 실거래가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 따라서, 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.