나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13543 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-29 7층 702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 구분건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31./ 아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07.24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권 중심).

공부와의 차이

제시외물건이 소재함. (후면 내부구조도 및 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권 등기 되어 있음 (등기사항전부증명서 참고)

물건 비고

. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13543 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-29 7층 702호

용도: 다세대주택

건물명: '혜성루첸리'

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 208,200,000원

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

건물면적 (전용면적): 29.71㎡ (약 8.99평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 정보: 7층 건물 중 7층, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 외벽 석재붙임/벽돌붙임 마감, 샷시 창호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 상업 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

지역지구: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (쌍문생활권중심)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20. ~ 2026.12.31)

도시관리계획 입안 중 (2025-07.24)

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 신용보증기금의 가압류 (접수일자: 2023-12-27) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

감정평가서 및 등기부등본 상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 (HUG)

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차인: HUG (신 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-03-02

대항력: 없음

비고: HUG는 보증금 전액 변제와 무관하게 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

3.5. 기타 등기부 요약

등기부등본 상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 신용보증기금 가압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

(참고: 도봉구 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등기 접수일자가 사건번호 발행일 이후로 기재되어 있으나, '말소'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

상대적으로 젊은 층 유입 가능성이 있는 지역으로, 지역 내 상권은 안정적인 편입니다.

4.2. 최근 거래 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 사례: 1996년 건축, 33.82㎡, 15,000만원 (약 443만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 사례: 2003년 건축, 38.43㎡, 16,000만원 (약 416만원/㎡)

본건의 전용면적 29.71㎡를 기준으로 환산 시, 평당 시세는 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 판단됩니다.

이는 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 추정치입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: "가인초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

* 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

등기부 및 공부상 면적 외에 1.87㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 현황 조사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 규제

본 물건이 속한 지역은 제1종지구단위계획구역이며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31). 또한 도시관리계획 입안 중으로, 향후 토지 이용에 관한 추가적인 규제나 계획 변경 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 환경 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6.4. 임차 관련 불확실성 (HUG 확약서)

HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금은 없으나, HUG의 최종 처리 및 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 대항력 없음 및 확약서 내용으로 볼 때 리스크는 매우 낮음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸 예정이며, 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 부담이 해소된 점이 큰 장점입니다.

제시외 건물 존재 및 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 확인이 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 9평)으로 1~2인 가구 실수요 및 소액 투자용으로 적합합니다.

* HUG가 채권자이며 임차인으로서의 권리 포기 확약서를 제출하여 권리 관계가 명확합니다.

* 가인초등학교 인근 및 쌍문 생활권 중심 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 경매 물건임에도 불구하고 권리 상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,200,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래 시세 분석 결과, 본건 면적(29.71㎡) 기준 평당 약 416만원 ~ 443만원 수준으로 파악되었습니다.

이를 본건 면적에 적용 시, 시세가는 약 12,350만원 ~ 13,180만원 범위로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 상기 시세 범위를 참고하여 입찰가를 산정합니다.

또한, 채권자 HUG의 경매 신청 및 HUG의 확약서를 종합적으로 고려할 때, 경쟁률 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 시세 범위를 중심으로 보수적으로 접근하여 13,500만원 수준으로 제시합니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.