나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13554 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "길원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "정릉역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2018.12.05자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 402호로서, 외 벽 : 외장 석재 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 ), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10. 20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13554 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 402호 (2018.12.05 사용승인)

주변환경: "길원초등학교" 남서측 인근, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 혼재 지역

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.79평)

토지지분: 19.6㎡

건물지분: 29.1㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, "길원초등학교"를 남서측에 두고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 "정릉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 상황

본 물건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 5월 29일 접수된 압류(성동구)이며, 이후 강제경매(2025타경13554, 채권자 박성진)가 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 또한, 주택임차권(채권자 박성진, 2025년 9월 1일 접수)이 말소되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권 (임차인: 박성진, 임차권등기일: 2025.09.01)

* 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금은 202,650,000원, 전입일자는 2019년 5월 2일, 확정일자는 2021년 5월 20일입니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권자 및 임차인 분석

* 채권자: 박OO (강제경매 신청)

* 임차인: 박성진 (대항력 있음, 보증금 202,650,000원)

* 특이사항: 임차인 박성진은 본 경매의 채권자이기도 합니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (2026년 5월 거래 기준)

* 서울특별시 성북구 정릉동 192-237번지 인근 다세대/연립 주택 실거래 사례:

* 2026년 5월 4일 거래: 11,800만원 (면적 38.76㎡, 1986년식)

* 2026년 5월 4일 거래: 14,000만원 (면적 53.22㎡, 2004년식)

* 2026년 5월 2일 거래: 23,400만원 (면적 55.68㎡, 2002년식)

* 본 건의 면적(29.10㎡) 및 건물 준공연도(2018년)를 고려할 때, 비교 사례의 연식(1986~2004년)이 오래된 점은 본 건의 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 2002년식 55.68㎡ 주택이 23,400만원에 거래된 사례는 지역 내 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

건축물표제부상 본 건물이 속한 '천우네오젠'은 2018년 12월 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 비교 사례들이 노후된 건물임을 감안할 때, 본 건은 신축 연식이라는 이점으로 인해 시세 형성 가능성이 높습니다. 다만, 제공된 비교 사례들의 면적과 가격 편차가 커서 직접적인 비교에 신중해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건물: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 402호

* 외벽: 외장 석재 마감

* 창호: 새시 창호

5.2. 이용 현황

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31) (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 박성진은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 202,650,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 현재 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차에서의 예상 배당 결과에 따른 것이므로, 실제 매각 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 한 점은 특이사항으로, 보증금 회수 절차가 경매의 주요 목적이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 사항

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

* 주변 시설에 대한 추가적인 혐오 시설 검색은 제공된 정보만으로는 파악이 제한적이며, 현장 답사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 길원초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인이 경매 채권자이기도 하여 상황이 복잡할 수 있으므로, 배당표 확인 등 세심한 권리 분석이 요구됩니다. 감정가 2억 1천만원 대비 임차인의 보증금이 높다는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2018년 준공) 으로 비교적 깔끔한 상태의 건물입니다.

* 서울시 성북구라는 입지적 장점과 함께 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 부동산 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인이 경매 채권자이므로, 보증금 회수 절차가 경매의 핵심이 될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터는 비교적 오래된 건물들이며, 면적 또한 본 건보다 넓습니다. 본 건의 신축 연식(2018년)을 감안하면 감정가가 현실적인 시장 가치를 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 202,650,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성(물건명세서 상 잔액 인수 명시)을 고려해야 합니다. 만약 보증금이 전액 배당되지 않으면, 예상 입찰가에 인수되는 보증금을 합한 총 매수 비용이 실질적인 취득 가격이 됩니다.

현재 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재는 예상 배당액을 고려한 추정치로 보입니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하면서도, 신축 연식의 장점을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, 임차인이 경매 채권자임을 감안하여 보증금 회수가 경매 절차를 통해 이루어질 가능성을 우선 고려합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가를 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 실제 낙찰가율 등을 추가적으로 확인한 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.