나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52243 [1] 서울특별시 강동구 상일동 178 대림빌라 9동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 상일동 소재‘한영고등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위슁글 지상3층 건내 제2층 제201호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 이중창호 마감 등

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중이며 상세 이용 상태는 '호별배치도 및 내부구조도' 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사지를 등고평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한 내용은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52243 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

관할법원: 서울동부지방법원

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강동구 상일동 178 대림빌라 9동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 1,750,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 158.11㎡ (약 47.82평)

토지지분: 158.11㎡ (약 47.82평)

건물면적: 146.59㎡ (약 44.34평)

건물지분: 146.59㎡ (약 44.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

건축물명: 대림빌라 9동

주용도: 공동주택 (연립주택)

건축구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 위 슁글

총층수: 지하 1층, 지상 3층

해당층: 2층 201호

사용승인일: 1992.03.25

건물총면적 (9동): 2,180.9㎡

토지총면적 (단지): 27,154.72㎡

총세대수 (단지): 108세대

총동수 (단지): 11개동

주차대수: (관련 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 상일동 소재 '한영고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을18번의 중앙로신용협동조합 근저당권 (2022.03.22. 접수)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리 외에는 모두 소멸될 예정입니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 이순금 (1999.07.05), 김명희 외 1명 (2021.11.10, 증여)

* 근저당권: 중앙로신용협동조합 (을18, 2022.03.22, 1,067,000,000원, 말소), 서춘희 (을23, 2022.06.29, 150,000,000원, 말소), 박병용 (을23, 2022.06.29, 300,000,000원, 말소), 상상인플러스저축은행 (을26, 2023.12.06, 975,000,000원, 말소)

* 지분 이전: 상상인플러스저축은행 (을26-1, 2024.09.05, 말소)

* 압류: 강동구 (갑7, 2025.03.17, 말소), 강동구 (갑8, 2025.03.17, 말소)

* 가압류: 충일씨엔아이대부주식회사 (갑9, 2025.05.22, 400,000,000원, 말소)

* 임의경매: 박병용 (갑10, 2025.10.31, 327,509,041원, 말소), 중앙로신용협동조합 (갑15, 2026.04.27, 말소)

총 등기부채권액 합계: 2,892,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 상일동 일대는 주거단지를 중심으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육시설

본건 남동측 인근에 한영고등학교가 위치하고 있으며, 인근 지역에는 초등학교, 중학교 등 교육시설이 다수 소재하고 있습니다. (예: 서울대명초, 배재중, 강동고 등)

4.3. 편의시설

주변에 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 고덕역(5호선) 등 대중교통 접근성이 양호하여 강남, 종로 등 주요 도심으로의 이동이 용이합니다.

4.4. 주거환경

조용한 주거 지역에 위치하며, 인근 임야 등의 녹지 공간도 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역: 향후 지역 개발 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20~2026.12.31): 아파트 및 외국인 등 거래 시 허가 필요.

* 도시관리계획 입안 중 (임대의무기간 임대주택 건립 용적률 완화(안) 관련): 향후 용적률 완화 등 도시 계획 변경 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역: 일반적인 규제 사항입니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

현재 검색 결과 상 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 고덕/강일지구 인근에 광역 소각장 건립 논의가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 상일동에 위치한 연립주택으로, 대지권 47.82평, 건물 전용면적 44.34평의 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 인근 학교와의 근접성 등 교육 환경 또한 우수합니다.

다만, 등기부상 총 채권액이 약 28.92억원으로 감정가 17.5억원에 비해 상당히 높은 편입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중인 점 등은 향후 거래 및 활용에 있어 일부 제한이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 고덕역(도보 약 18분) 및 버스 노선 이용이 편리하며, 한영고등학교 등 교육시설 인접.

* 넓은 전용면적: 44.34평의 넓은 전용면적을 보유하여 실거주 및 향후 재건축 등의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 주거 지역에 위치하며, 주변 녹지 공간 활용 가능.

* 재건축 가능성: 상일동 대림빌라 단지들이 통합 재건축을 추진하고 있다는 점은 장기적인 투자 관점에서 긍정적 요소입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17억 5천만원이며, 최근 인근 연립주택 거래 사례(131.29㎡, 39.71평, 11.6억원 거래, 평당 약 2,921만원)를 고려할 때, 실거래가 기준 적정 시장 가치는 약 13억원 내외로 추정됩니다.

하지만, 총 채권액이 28.92억원으로 매우 높아 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에 있어 리스크가 존재할 수 있습니다. 또한, 향후 도시계획 변경 가능성 등도 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 투자 위험과 수익률을 고려한 적정 입찰가 범위는 12억 5천만원 ~ 14억 5천만원으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 관리비 체납 여부, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.