나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52278 [1] 서울특별시 강동구 천호동 233-22 삼정하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호초등학교" 북측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택)로서, 주위는 각종 연립다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남동측 근거리에 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제201호로서, (사용승인일: 2016.09.26) - 외벽 : 석재붙임마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, - 창호 : pvc 등임.

이용상태

주거용(주방, 거실, 방1, 다락) 임.

설비내역

위생설비, 중앙난방설비, 급배수설비 및 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52278 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 233-22 삼정하우스 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 395,000,000원

토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

건물면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건축물 정보:

* 건물명: 삼정하우스

* 사용승인일: 2016년 09월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층

* 전유면적: 45.67㎡

* 총 건물면적: 336.66㎡ (약 101.90평)

* 토지 면적: 175.97㎡ (약 53.24평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 연립다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 용이하며, 남동측 근거리에 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하고 인근 도로변을 따라 대중교통 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제7층 이하, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 또한, 일부 기간에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 확인 필요.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매.

* 말소기준권리: 2025년 10월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (을구 11번).

* 인수되는 권리: 2024년 05월 13일 접수된 조원영의 주택임차권등기 (을구 5번).

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 381,180,012원 (주택도시보증공사).

* 권리분석 핵심: 물건명세서상 "2024.05.13.접수 제74520호로 경료된 을구 5번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 매우 중요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 03일

확정일자: 2022년 03월 14일

배당신고일자: 2024년 05월 13일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하는 상황임.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 천호동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 내에서 필요한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있음.

* 주변으로 천호초등학교가 위치하며, 굽은다리역을 중심으로 형성된 상권의 이용이 편리함.

* 최근 매매 사례들을 볼 때, 지역 내에서 신축급 다세대주택은 꾸준한 거래량을 보이고 있음. (참고: 제공된 JSON 데이터 분석 결과)

5. 생활정보

* 건물 내부: 현재 주거용으로 이용 중이며, 방 1개, 거실, 주방, 다락 등으로 구성되어 있음.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 지하철 5호선 굽은다리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 교육시설: 북측 인근에 천호초등학교가 위치해 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 조원영의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 함. 경매 채권액(약 381백만원)으로는 임차인 보증금 전액을 충당하기 어려워 보이므로, 상당 금액의 인수 가능성이 높음.

* 토지거래허가구역 지정: 일부 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 법규 확인 및 허가 필요.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 천호동 일대의 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 매우 중대한 권리상 하자가 존재함. 이로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리분석과 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적음.

* 우수한 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 접근성이 양호하며, 천호초등학교 등 생활 편의시설 이용이 편리한 주거지임.

* 잠재적 가치: 임차인 리스크를 감안하더라도, 향후 시세 상승 여력이 있는 지역임.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 건물 면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

* 감정가: 395,000,000원 (평당 약 865만원)

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 25.69㎡ @ 300,000,000원 (평당 약 1,167만원)

* 48.13㎡ @ 352,500,000원 (평당 약 732만원)

* 50.07㎡ @ 480,000,000원 (평당 약 959만원)

* 주변 다세대주택의 최근 매매가는 평당 약 732만원에서 1,167만원 범위로 형성되어 있으며, 감정가는 해당 범위 내에서 적정 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 조원영의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 경매 채권액(약 381백만원)으로는 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상되므로, 상당 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 인수해야 할 보증금을 고려한 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨. 예를 들어, 약 150,000,000원의 보증금을 인수하게 된다면, 총 투자 비용은 낙찰가 + 150,000,000원이 됨.

* 위와 같은 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 (순수 낙찰가 기준, 인수 보증금 제외): 310,000,000원.

* *참고사항: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 임차인이 배당받지 못한 보증금 액수를 더해야 함. 따라서 실제 총 투자 비용은 310,000,000원 + (350,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 될 수 있음을 반드시 유의해야 함.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.