나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52122 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층511호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 내 5층 511호로서, 외벽 : 치장석 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

교육연구 및 복지시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 구조 대, CCTV, 스프링쿨러, 위급호출수신기, 시스템에어컨, 공조설비, 방송설비, 방열기 등을 갖 추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서, 교육연구 및 복지 시설, 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측과 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상 자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10. 20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52122 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수지신용협동조합 (수OOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층511호

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 노유자시설, 제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 990,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

건물 지분: 56.34㎡ (약 17.04평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북동측 인근에는 "은평구청"이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 10분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체 지반은 등고 평탄한 부정형 토지로서, 교육연구 및 복지시설, 근린생활시설용 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지는 남동측 및 남서측으로 각각 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(접수일자 2017-08-31, 권리금액 264,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있어, 해당 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 480,000,000원입니다. 본 경매의 채권자는 수지신용협동조합입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이상재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (권리 분석 관련 핵심 사항)

* 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 현재 본 경매 사건(2025타경52122)의 채권자는 수지신용협동조합입니다.

* 등기부상 권리 중 말소된 권리가 다수 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 은평구 녹번동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 은평구청이 위치하고 있으며, 지하철 3호선 녹번역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 서울혁신파크 부지 개발 계획(2030년 준공 목표) 및 불광역세권 재개발 사업 등이 추진 중에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 특히 서울혁신파크 부지는 코엑스급 복합시설 조성, 60층 랜드마크 건물, 복합문화쇼핑몰 등이 계획되어 있어 일자리, 주거, 상업, 문화가 어우러진 융복합 도시로의 변화가 예상됩니다.

* 인근에 녹번초, 대은초, 불광초, 영락중, 동명여고 등이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 인근으로 녹번동 근린공원이 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원과의 접근성이 양호합니다.

* 단지 내에는 입주민 전용 레스토랑, 사우나, 찜질방, 마트, 도서관, 미용실 등 다양한 편의시설이 마련되어 있었습니다. (현재 경매 물건은 이 시설들의 일부일 가능성이 높습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 따라 허가 대상이 될 수 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.로 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 중복사건

본 사건은 중복사건으로, 유사한 경매 사건이 진행 중이거나 진행될 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 권리 (지상권)

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 존재 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 지역의 과거 문제점

과거 녹번동 일부 지역에서 건축 공사 중 지반 침하로 인한 주택 균열 및 붕괴 위험 사례가 있었습니다. 이는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 지역의 개발 및 건축 환경에 대한 주의를 요합니다. 또한, 과거 은평구가 혐오시설이 많이 들어온 지역으로 인식되었다는 발언이 있었으나, 이는 해당 물건의 직접적인 리스크보다는 지역 이미지와 관련된 내용입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구의 주요 개발 예정 지역 인근에 위치한 교육연구시설입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 건물은 노유자시설로 사용 중이며, 면적 대비 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 중복사건 가능성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재 풍부: 서울혁신파크 부지 개발 및 주변 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 인접, 근린공원, 병원 등 편의시설 접근성 우수.

* 교육연구/노유자시설 특수성: 해당 용도로 활용 시 안정적인 임대 수익 또는 운영 가능성.

* 현재 다수의 경공매 물건이 진행 중인 점은 경쟁 심화 가능성을 시사하지만, 이는 시장의 관심도를 보여주는 지표일 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 990,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현 단계에서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 고려해볼 수 있으나, 권리 분석 상 인수될 수 있는 지상권 등 추가적인 확인이 필요합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.