나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13017 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제303호 건으로서, (사용승인일:2020.08.28.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 3필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(3):본건 북측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 민선기의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경13017 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13017 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

* 건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 2025.10.20.~2026.12.31)

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 24일자 연수세무서장의 압류(갑3)입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-09-03)

* 주택임차권 (2023-04-03, 민선기, 304,000,000원) - 말소 대상

* 압류 (2023-02-24, 연수세무서장) - 말소 대상

* 가압류 (2023-08-10, 주택도시보증공사) - 말소 대상

* 강제경매 (2025-10-31, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 주요 분석 사항:

* 임차인 민선기(주택도시보증공사 승계)의 주택임차권은 말소 대상이나, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 명확한 이행 여부가 중요합니다.

* 본건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,436,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 월정초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 직접적인 대형 상업 시설보다는 주거 지역으로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 도보 거리 내 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 월정초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 2020년 8월 28일 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 민선기의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔여 임대차보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하였습니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등에게 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 신분 및 목적에 따라 관련 절차를 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 지정에 따른 구체적인 제한 사항은 지역경제과에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가는 3억 6백만원입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건이며, 임차인 민선기의 보증금 관련 HUG의 특별한 인수조건이 존재합니다. 이 조건은 매수인이 보증금 반환 부담을 덜 수 있는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 명확한 이행 확인 절차가 필수적입니다. 입지 및 주변 환경은 양호한 편이나, 공항 및 군사시설 관련 구역 지정 등 일부 개발 제한 사항이 존재합니다. HUG의 조건 이행 여부와 주변 시세를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* HUG 인수조건 변경에 따라, 임대차보증금 승계 부담이 없거나 최소화될 가능성이 있어 투자 매력도를 높입니다.

* 화곡동 일대의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 월정초등학교 위치는 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 7월 기준):

* 2019년 준공, 19.98㎡ (약 6.04평), 216,000,000원

* 1986년 준공, 37.44㎡ (약 11.32평), 150,000,000원

* 2002년 준공, 37.56㎡ (약 11.36평), 160,000,000원

* 본 물건은 2020년 준공, 29.53㎡ (약 8.93평)으로, 면적과 준공 연도를 고려했을 때 2019년 준공한 19.98㎡ 물건(216,000,000원)보다 높게 평가될 수 있습니다. 면적 비율(29.53/19.98 ≈ 1.48)로 단순 환산 시 약 320,000,000원 수준이 됩니다.

* 감정가 306,000,000원은 최근 시세의 상단에 위치하고 있습니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 매수인이 직접 부담해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 간주합니다.

* HUG의 조건(보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 명확히 이행될 경우, 본 물건의 가치는 순수 부동산 가치로 평가됩니다.

* 신축급(2020년 준공)이라는 점과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나 HUG 조건 이행 여부 및 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 매각기일 직전 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.