나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13002 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-35 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제401로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실1, 거실 및 주방1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

(1) 본건 테라스 부분 제시외건물㉠은 개략적인 목측 및 건축물현황도 등을 참고하여 면적을 사정하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매 진행 및 낙찰시 참고하시기 바람. (2) 제시외건물㉠은 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 등 시정명령 가능성을 배제할수 없으므로, 경매 진행 및 낙찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 금천구 독산동 993-35번지, 제4층 제401호에 소재하는 다세대주택입니다.

정확한 주소는 서울특별시 금천구 독산로90길 24 (독산동)입니다.

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

건물 연면적은 400.22㎡(약 121.08평)이며, 건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대 주택)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 2002년 12월 20일에 사용승인되었습니다.

본건의 전유부분 면적은 건물면적 39.97㎡(약 12.09평)입니다.

토지 지분 면적은 21.25㎡(약 6.43평)입니다.

건물 제시외 면적은 7.68㎡(약 2.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 195,768,000원입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13002 (1)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주거지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량으로의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 18일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로 이주석 씨가 있으며, 보증금 196,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 5월 20일, 확정일자는 2021년 4월 28일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주택임차권 등기(을14)는 2023년 7월 18일자로 되어 있으며 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

제시된 자료에 따르면, 본건 경매 진행 및 낙찰 시 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 다세대주택 및 아파트가 밀집된 주거 지역입니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활을 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 학교 및 소규모 상가들이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북서측 인근에 정심초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 위반건축물 가능성

본건에는 테라스 부분 제시외건물 ㉠이 존재하며, 이는 개략적인 면적 산정 결과로 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.

또한, 해당 제시외 건물은 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 등의 시정명령이 내려질 가능성을 배제할 수 없으므로, 경매 진행 및 낙찰 시 각별한 유의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수 조건의 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점에서, 본건은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

임차인 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)은 명확히 확인되었으나, HUG와의 최종 인수 조건을 상세히 검토하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 규제 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21, 2025-10-15 기준) 등 다수의 토지 이용 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 195,768,000원입니다. 건물 면적 39.97㎡(약 12.09평), 토지 지분 면적 21.25㎡(약 6.43평) 규모의 물건입니다.

7.2. 권리 및 조건 종합

말소기준권리 설정으로 인해 기존의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 제시외 건물의 위반 가능성과 HUG 관련 특수 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 예정이어서 권리 분석상 복잡성이 낮고, 인수 부담이 없다는 점은 투자 시 긍정적인 요소입니다.

8.2. 잠재적 가치

감정가 대비 최근 시세가 높은 점(추후 시세 분석 참조)을 고려할 때, 본건의 잠재적 가치가 높을 수 있습니다. HUG 인수 조건 등 특수성을 이해하고 접근한다면 합리적인 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 초 독산동 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 전용 49㎡(약 14.8평) 규모의 빌라가 335,000,000원에 거래되었습니다.

* 전용 29.81㎡(약 9.0평) 규모의 빌라가 310,000,000원에 거래되었습니다.

* 전용 28.56㎡(약 8.6평) 규모의 빌라가 265,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 39.97㎡(약 12.09평)으로, 최근 거래된 물건들의 면적과 가격대를 고려할 때 시장 가격은 2억 6천 5백만원에서 3억 3천 5백만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 제안

본건의 감정가는 195,768,000원입니다. 제시외 건물(위반건축물 가능성) 및 HUG 인수 조건 등 추가적인 리스크 요인을 고려하여, 통상적인 경매 전략에 따라 감정가 대비 100%~110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 약 196,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서의 입찰을 제안합니다.

다만, 이는 잠재적 리스크와 경매 상황을 감안한 제안이며, 최근 시장 시세(약 2억 6천 5백만원 이상)와 상당한 괴리가 있음을 유의해야 합니다. 인수 조건 및 제시외 건물에 대한 명확한 조사 후, 본인의 투자 전략에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

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