나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12986 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제2층 제205호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임, 벽돌 치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 5-6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12986 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제205호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 256,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지지분: 16㎡

건물면적: 22.12㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.12㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2.2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접도로: 남동측 및 북동측으로 노폭 5-6m 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 6층 건물 중 제2층 제205호입니다.

외벽: 석재 외장재 붙임, 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었습니다.

창호: 새시조 창호입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

이용상태: 건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

2.5. 권리분석

경매진행정보: 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부 현황 및 말소기준권리:

* 소유권보존: 이남규 외 1명 (2022.03.02.)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 김영진 (2022.04.06.)

* 주택임차권: 강창혁 (2023.12.20. 말소 예정) - 보증금 264,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정 2022.03.14. (대항력 없음)

* 강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025.10.30. 말소 예정) - 청구금액 264,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

2.6. 임차인 현황 및 조건

임차인: 주택도시보증공사 (강창혁)

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-28

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2023-12-20

대항력: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3. 상권분석

3.1. 인근 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. "강서대학교" 인근에 위치하며, 지역 내에서 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

3.2. 최근 매매 사례 분석

본건과 같은 건물(더원) 내 4층, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 2026년 7월 1일 216,000,000원(2억 1,600만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(22.12㎡) 및 2층이라는 점을 고려할 때, 해당 매매가는 본건의 시장 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

평균 매매가 추정 (19.98㎡ 기준): 약 10,810,810원/㎡ (216,000,000원 / 19.98㎡)

본건 건물 면적(22.12㎡) 적용 시 예상 가치: 약 239,000,000원 (22.12㎡ * 10,810,810원/㎡)

감정가(256,000,000원) 대비 최근 실거래가는 다소 낮은 수준으로 파악됩니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 시설

* "강서대학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 주거 생활에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 특이사항

* 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건: 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 이 조건이 원만히 이행될 수 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경, 공동담보: 채권자인 HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 공동담보 물건이 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 법적/행정적 제한사항

* 토지이용계획상 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 기타 규제사항(상대/절대보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 개보수에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021-2022년 준공)인 더원 건물 내 다세대주택입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편으로 보이며, 동일 건물 내 최근 거래 사례를 참고할 때 현재 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 해당 조건을 명확히 이해하고 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 동일 건물(더원) 내에 위치하여 시세 비교가 용이합니다.

* 비교적 신축 건물로 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 강서구의 주거지로서의 잠재적 가치가 있습니다.

* 권리상 명확히 인수할 부분이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 256,000,000원입니다.

동일 건물 내 유사 면적(19.98㎡)의 최근 매매가는 216,000,000원으로, 이를 기준으로 본건 건물 면적(22.12㎡)을 환산하면 약 239,000,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

2층이라는 점, 그리고 HUG 관련 조건 이행 여부 확인 필요성을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 다소 상향된 금액으로 책정하는 것이 타당합니다.

따라서, 220,000,000원에서 235,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단을 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.