나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12877 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.08.30) 외부: 타일 및 석재 붙임 마감 등, 내부: 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필1단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원 추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12877 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제2층 제202호

물건종별: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

건물면적: 37.59㎡ (약 11.38평)

건축물대장상 전용면적: 37.59㎡ (약 11.38평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김연화 외 1명 (2019.09.06)

공유자전원지분전부이전: 김은규 (2020.04.02)

압류: 남동세무서장 (2023.08.30) - 말소기준권리

압류: 서울특별시 (2025.02.26)

강제경매: 한국주택금융공사 (2025.10.27) - 사건번호 2025타경12877 (1)

주택임차권: 김민식 (2023.07.07 등기, 2020.01.29 전입) - 보증금 291,000,000원. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있으나, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 대항력을 포기시키는 조건으로 매각됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 291,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-29

확정일자: 2020-01-15

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 있음 (단, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨)

비고: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건은 특별매각조건에 따라, 임차인 김민식은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서, 매수인은 임차인의 보증금 291,000,000원에 대해 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리(2023.08.30 압류)보다 선순위인 주택임차권(2023.07.07 등기)은 통상 인수되나, 위 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그 외 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 오피스텔, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택은 약 1억 5천만 원 ~ 2억 1천 6백만 원 범위에서 거래되었습니다.

다만, 본 물건은 2019년 준공된 신축급 건물로, 유사 연식의 소형 평형이 2억 1천 6백만 원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 2억 8천 5백만 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 지하철 5호선 까치산역 및 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 총 보증금은 2억 9천 1백만 원입니다.

매각의 특별 조건으로 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하기로 하였으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대차보증금액이 높고, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

본건 토지는 다수의 도시계획법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래허가구역 등 복합적인 법적 제한을 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서 요약 외에 건물 내부 상태, 누수, 하자 등에 대한 상세 정보가 부족하여 실제 권리분석 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

매각으로 인한 임차인 보증금 인수 의무가 없어 매수인의 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 복합적인 토지 이용 제한 사항, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2019년 준공)로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

강서구 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례와 본건의 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 의무가 없고, 법적 제한 사항을 감안하더라도, 신축급 건물의 희소성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.