나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13035 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제11층 제1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 12층 건내 제11층 제1106호로서, (사용승인일 2020.12.15) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13035 (1)

감정가: 211,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제11층 제1106호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 12월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 12층

건물면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.72㎡ (약 5.36평)

1.3. 토지정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임. 가산디지털단지역(1, 7호선) 및 독산역(1호선), 신독산역(신안산선 예정) 등 다수의 역세권에 해당하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이함.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 12층 건물 내 제11층 제1106호이며, 사용승인일은 2020년 12월 15일임. 현재 오피스텔로 이용 중임.

2.4. 설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

본건은 2필지 일단의 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임. 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속함. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)이며, 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사(임차인: 육지민)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 3월 30일

확정일자: 2021년 2월 19일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 을구 4번 주택임차권(육지민, 198,000,000원)은 말소기준권리(을구 3번 근저당권, 82,000,000원)보다 후순위이나, '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당함.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

3.3. 말소기준권리

을구 3번 근저당권(채권최고액 82,000,000원, 등기접수일 2024-03-28)이 말소기준권리입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 산업 현황

본건이 위치한 가산동은 서울 서남권 최대 일자리 권역인 G밸리(서울디지털산업단지)를 중심으로 IT 및 제조업, 패션산업이 발달한 지역임. 가산디지털단지역을 중심으로 대규모 아웃렛, 쇼핑몰, 지식산업센터가 밀집해 있어 강력한 집객력을 형성하며, 평일 유동인구가 상당함.

4.2. 임대 수요

가산디지털단지에 상주하는 약 16만 명의 직장인 및 관련 종사자를 대상으로 하는 풍부한 임대 수요가 존재함. 특히 젊은 통근족을 위한 원룸 및 오피스텔 공급이 활발하게 이루어지고 있음.

4.3. 상권 특징

금천구는 주거인구와 직장인구가 많으나 유동인구는 상대적으로 적은 '주거·직장 복합형 상권'의 특징을 보임. 가산동은 매출과 임대료가 모두 높은 '센트럴(Centrality)형' 상권으로 분류되며, 가산디지털단지역 일대가 핵심 상권임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 독산역, 7호선 가산디지털단지역, 신안산선 신독산역(예정) 등 트리플 역세권에 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 단지 인근에 홈플러스, 롯데마트 맥스, 롯데시네마, 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑 시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

5.2. 교육시설

본건 인근에 세일중학교가 위치하며, 서울두산초등학교, 난곡중학교, 문일고등학교 등이 근거리에 있어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

등기부 및 물건명세서에 기재된 바와 같이, 임차인 육지민 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 약 1억 9천 8백만원에 달하는 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항임.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 함.

6.3. 건물 노후도 및 시장 변화

2020년 12월에 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 금천구 지역의 오피스텔 공급 증가 및 시장 변화에 따라 임대 수익률이나 시세 변동성이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

7. 투자 포인트

7.1. 더블 역세권 및 우수한 교통망

1호선 독산역, 7호선 가산디지털단지역, 신안산선 신독산역(예정) 등 트리플 역세권에 근접하여 직주근접성이 우수하며, 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어남.

7.2. 풍부한 임대 수요

G밸리(가산디지털산업단지)와 인근 업무 단지에 근무하는 약 16만 명의 직장인을 배후 수요로 확보하고 있어, 공실률이 낮은 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

7.3. 현대적 건물 및 편의시설

2020년 준공된 현대식 오피스텔로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 인근에 대형 쇼핑몰, 아울렛, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높음.

7.4. 가산디지털단지 중심 상권

본건이 위치한 가산동은 서울 서남권의 중심 업무 지구로, 지속적인 개발과 함께 상권이 발달하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며 트리플 역세권에 인접하고 G밸리를 중심으로 풍부한 임대 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 물건입니다. 주변에 대형 쇼핑 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건도 우수합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 보증금 잔액 인수 가능성이 있다는 점입니다. 이는 약 1억 9천 8백만원에 달하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정을 통해 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 부동산 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 211,000,000원입니다.

최근 시세 자료에 따르면, 가산더블레스 인근 오피스텔의 전용 면적 17~20㎡ 매매가는 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 수준입니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 실질적인 매수 금액은 감정가 또는 시세에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 된다면, 매수인의 실질적인 인수가는 높아지게 됩니다.

따라서, 인수 보증금을 고려한 실질적인 매수 희망 가격은 시장 상황과 낙찰 후 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 고려하여, 감정가 211,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우,

예상 입찰가: 211,000,000원 ~ 230,000,000원 (단, 인수되는 임차 보증금 198,000,000원은 별도 고려 필요)

권리 분석을 통해 임차인 보증금 인수 여부가 최종적으로 확정된 후, 시세 및 주변 환경을 종합적으로 재검토하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.