나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13059 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2016.09.22) 외벽: 석재붙임 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지역의 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13059 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제5층 제502호

건물명: 정감타운

용도: 도시형생활주택 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 288,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.87㎡ (약 6.31평)

건물면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

건물지분: 33.81㎡ (약 10.23평)

전유부분 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

1.3. 건물 기본사항 (건축물대장 기반)

건축년도: 2016년 9월 22일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

총 층수: 6층

해당 층: 5층

연면적: 526.78㎡

대지면적: 263.94㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

비교적 원거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024.04.05 접수, 갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 최수지 주택임차권 (2024.04.17 접수, 을5)

인수되는 보증금: 253,000,000원

인수 보증금 합계: 253,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 253,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.04.06

확정일자: 2020.03.10

배당신고일자: 2024.04.17

대항력: 있음 (인수 대상)

임차인: ENKHTAMIRAMINBILEG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.22

대항력: 없음

임차인: GANBATANUJIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.22

대항력: 없음

임차인: LKHAMSURENTUVSHINKHUU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.25

대항력: 없음

임차인: TSEDENDAMBAPUREV

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.25

대항력: 없음

임차인: TUVSHINKHUUENKHTAMIR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.22

대항력: 없음

3.3. 특이사항

대항력있는 임차인 최수지의 보증금 253,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

공동담보, 선순위임차권 관련 사항은 등기부 및 관련 서류 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 지역에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있습니다.

인근에 공항이 있어 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등의 제한이 존재합니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

"화곡1동주민센터"가 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

대중교통: 인근 버스정류장, 까치산역(2, 5호선) 이용 가능.

자가용: 차량 진출입 용이, 서측 4m 도로 접함.

5.2. 주변 편의시설

주민센터, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

최수지 임차인의 보증금 253,000,000원을 매수인 명의로 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 토지거래허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있어 향후 토지 거래 시 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 불확실성

건물 이용상태는 도시형생활주택으로 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있어 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하며 대중교통 이용이 가능하나, 역과는 다소 거리가 있습니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최수지의 보증금 253,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

토지 이용에 일부 공항 관련 및 토지거래허가구역 지정 등 제한 사항이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 저평가된 물건인지, 인수해야 할 보증금을 고려한 총 실투자금액 대비 수익성이 있는지 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 도시형생활주택

2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 서울 강서구 소재

서울 시내 물건으로 꾸준한 수요가 있습니다.

8.3. 비교적 양호한 교통 환경

버스정류장 인접, 까치산역(2,5호선) 이용 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2019년에 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일에 21,600만원(216,000,000원)에 거래되었습니다. (거래가액 / 면적 = 약 10,810,810원/㎡)

본건의 전용면적은 33.81㎡이며, 건축연도는 2016년으로 비교적 신축에 해당합니다.

이를 바탕으로 추정 시세는 33.81㎡ * 10,800,000원/㎡ = 약 365,148,000원입니다.

제공된 감정가는 288,000,000원이며, 이는 추정 시세보다 낮습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

매수인 인수 보증금: 253,000,000원

추정 시세: 365,148,000원

예상 입찰가 산정 방식: 추정 시세 - 매수인 인수 보증금

예상 입찰가: 365,148,000원 - 253,000,000원 = 112,148,000원

이는 매수인이 지불해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세에 부합하도록 하기 위한 입찰 희망가입니다. (예: 입찰가 112,148,000원 + 인수 보증금 253,000,000원 = 총 365,148,000원)

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등 다양한 변수에 따라 조정될 수 있습니다. 최소한 감정가 288,000,000원 이상으로 입찰해야 할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.