나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12819 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제20층 제2002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린 생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "미래안포레" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건(사용승인일: 2022.04.18)중 제20층 제2002호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형에 가까운 토지로서 미래안포레 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "미래안포레" 동측으로 화곡로, 북측으로 우장산로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시 기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04 -03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰, 관리사무소 탐문 등에 의하였는 바 발코니확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12819 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제20층 제2002호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 제20층 제2002호 (사용승인일: 2022.04.18) [cite: Search Result 3]

* 감정가: 231,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 상업지대입니다. [cite: provided text]

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* '미래안포레' 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Search Result 9, 10]

* 9호선 가양역, 5호선 우장산역, 화곡역 이용이 용이하여 마곡, 상암, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다. [cite: Search Result 9]

* 향후 서부광역철도 강서구청역(예정) 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. [cite: Search Result 9]

2.3. 도로상태

* 본건이 속한 '미래안포레' 동측으로는 화곡로, 북측으로는 우장산로가 소재합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑3 (2024.04.02) 장서연 가압류 (14,000,000원) [cite: provided text]

* 강제경매: 갑4 (2025.10.27) 장서연 강제경매 (16,324,383원) - 본 압류로의 이행. 사건번호 2025타경12819. [cite: provided text]

* 소유권이전1번신탁등기말소: 갑2 (2022.07.19) 박창욱 [cite: provided text]

* 주택임차권: 을4 (2025.12.02) 손보라 (188,100,000원) [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손 (주택도시보증공사)

* 보증금: 188,100,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.03.29

* 확정일자: 2024.02.26

* 배당신고일자: 2025.12.02

* 대항력: 있음 [cite: provided text]

3.3. 권리분석 요약

* 을4 주택임차권(손보라)은 대항력이 있으며, 보증금 188,100,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: provided text regarding 물건명세서 참고사항]

* 기타 갑구의 가압류 및 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 보증금은 188,100,000원입니다. (물건명세서상 내용 기준) [cite: provided text regarding 물건명세서 참고사항]

3.4. 임차인 관련 주의사항

* 대항력 있는 임차인 손 의 보증금 188,100,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다. [cite: provided text]

* 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. [cite: provided text]

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 아파트, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31). [cite: provided text]

4.2. 주변 시설 및 생활 편의

* 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. [cite: Search Result 3, 9, 10]

* 강서구청이 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다. [cite: Search Result 9]

* 홈플러스, 이마트 등 대형마트 및 이대서울병원 등 의료시설 이용이 편리합니다. [cite: Search Result 9]

* 우장산공원 및 한강공원 등 녹지 공간 접근성도 양호합니다. [cite: Search Result 9]

4.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search Result 14, 19, 20]

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축된 오피스텔로, 서울 강서구청 인근의 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. [cite: Search Result 3, 9]

* 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 188,100,000원)이 존재하며, 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. [cite: provided text]

* 다양한 도시계획 규제 사항은 향후 건물 활용에 제한을 줄 수 있는 잠재적 요인입니다.

5.2. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. [cite: Search Result 3]

* 우수한 입지: 강서구청 및 주요 도로 인접, 역세권(예정)으로 행정, 교통, 상업시설 접근성이 뛰어납니다. [cite: Search Result 9]

* 안정적 배후수요: 마곡지구, 김포국제공항 등 주변 업무지구와 연계된 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. [cite: Search Result 9]

6. 예상 입찰가 및 시세 분석

6.1. 시세 분석

* 본건과 동일한 건물인 '미래안포레' 오피스텔의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 9월 14일에 19층, 전용면적 20.83㎡ 물건이 23,000만원 (2억 3천만원)에 거래되었습니다. [cite: JSON data for recent sale]

* 감정가는 231,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 및 본건의 건물 면적(20.33㎡)과 유사한 수준입니다. [cite: provided appraisal value]

* 부동산114 정보에 따르면, '미래안포레'의 평균 시세는 1.8억 ~ 2.5억 원 범위로 나타나며, 최근 1개월 실거래 평균은 1억 8,667만원으로 집계되었습니다. [cite: Search Result 3] (참고: 이 정보는 다른 면적이나 층수의 평균값일 수 있습니다.)

6.2. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외 기준)

* 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 188,100,000원)을 인수해야 하는 중대한 투자 고려 사항이 있습니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 입찰가는 해당 임차인 보증금 부담을 고려하기 전, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

* 최근 시세(약 23,000만원) 및 감정가(23,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치는 약 23,000만원 ~ 23,100만원으로 추정됩니다.

* 경매 물건의 특성상, 유찰 가능성 및 시장 경쟁을 감안하여 감정가의 85% 수준을 희망 입찰가로 제안합니다.

* 희망 입찰가 = 감정가 × 0.85 = 231,000,000원 × 0.85 = 196,350,000원

* 따라서, 인수 보증금 부담을 제외한 예상 입찰가는 약 19,635만원으로 산정됩니다.

6.3. 총 매수 비용 고려사항

* 상기 희망 입찰가 19,635만원은 임차인 보증금 188,100,000원의 인수 부담을 제외한 금액입니다.

* 실제 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용은 "입찰가 + (임차인 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액)"이 됩니다.

* 본건의 경우, 임차인 보증금 188,100,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 인수해야 합니다.

* 만약 희망 입찰가(19,635만원)로 낙찰받고 임차인 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 총 지출은 196,350,000원 + (188,100,000원 - 배당금)이 됩니다. 이는 시장 가치(약 23,000만원)를 초과할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 투자 관점에서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 23,000만원)를 넘지 않도록 입찰가를 역산하여 결정해야 합니다. 이를 기준으로 볼 때, 실질적인 최대 허용 입찰가는 약 4,190만원 (23,000만원 - 188,100,000원) 수준입니다. 이는 최저가 입찰을 가정하며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.