나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12944 [1] 서울특별시 금천구 가산동 OOOOOO OOOOO OOOO OO OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지대로, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스승강장 및 북서측 근거리에 '가산디지 털단지역(지하철1호선, 7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상15층 건 중 제2층 제221호로서, (사용승인일 : 2014-09-05) 외벽 : 치장 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 부정형 토지로, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12944 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제221호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 사용승인일: 2014년 9월 5일

* 감정가: 109,000,000원

* 면적 정보

* 토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

* 건물면적 (전용면적): 17.76㎡ (약 5.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 주식회사 (서OOOOOOOOOO)

* 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

* 주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, '가산동주민센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통망

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 북서측 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로로는 남서측 약 9미터, 남동측 약 8미터, 북동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.11.22. 접수, 금616,241,204원)

* 본 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 7일

* 확정일자: 2022년 6월 20일

* 배당신고일자: 2024년 8월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 말소 예정 권리입니다.

* 특수 권리 분석

* 신청채권자인 서울보증보험 주식회사는 본 건의 주택임차권 승계인으로서, 매수인에게 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 명확히 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성

* 본 물건이 소재한 금천구 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)가 밀집해 있는 주요 업무 및 산업 지구입니다.

* 다수의 지식산업센터, IT 기업, 중소 제조 기업 등이 입주해 있어 상주 인구 및 유동 인구가 풍부합니다.

* 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설 등이 복합적으로 발달하여 관련 서비스업 수요가 높습니다.

* 잠재 수요

* 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 배후 주거 및 업무 수요가 존재합니다.

* 인근 오피스텔 및 상가 임대 시장은 꾸준한 수요를 보이는 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 내 편의시설

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스에 의한 개별 난방 시스템이 적용되어 있습니다.

* 주변 편의시설

* 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 편의시설(쇼핑몰, 식당가, 은행, 병의원 등) 이용이 편리합니다.

* 해당 지역은 대규모 업무/산업 단지 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖추어진 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 시장 변동성

* 부동산 시장 전반의 경기 변동에 따른 가치 하락 가능성에 유의해야 합니다.

* 공실 위험

* 해당 지역은 공급 물량이 많아 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 임대 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 관련 사항

* 비록 한국토지주택공사(LH)의 대항력 없는 임차권이 말소 예정이고 서울보증보험의 확약서가 제출되었으나, 계약 및 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정

* 본 건 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 추후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

7. 종합 의견

* 물건 개요

* 본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 업무지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 2014년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 투자 매력도

* 가산디지털단지라는 직주근접의 입지 조건은 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 강점입니다.

* 권리분석 상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 고려사항

* 최근 실거래 사례 중 7,700만원이라는 매우 낮은 가격의 거래가 존재하여, 시장 가격 변동성에 대한 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 강점

* 서울디지털산업단지(G밸리) 내 핵심 입지로 풍부한 배후 수요 확보.

* 가산디지털단지역(1, 7호선) 역세권으로 교통 편리성 탁월.

* 권리 분석상 안전성

* 모든 권리(임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 서울보증보험의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서로 임차인 관련 분쟁 위험 최소화.

* 시세 차익 및 임대 수익

* 최근 실거래가 및 감정가 수준에서의 취득을 통해 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 건물 전용면적 17.76㎡ (약 5.37평) 기준, 최근 실거래가는 2025년 2월 10.9억원, 2024년 11월 11.5억원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 2025년 3월 7.7억원 거래는 매우 이례적으로 낮은 가격이며, 본 건 감정가 10.9억원과 비교 시 주의가 필요합니다.

* 입찰가 산정

* 감정가: 109,000,000원

* 최근 실거래가(유사 면적): 109,000,000원 (2025.02) ~ 115,000,000원 (2024.11)

* 매우 이례적인 저가 거래(77,000,000원)는 시장 전반의 하락세를 반영한다기보다는 개별적인 특수한 상황으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 고려하여 감정가 수준 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 권리 분석상 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 96% 수준을 목표로 합니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원

* 참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.