나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13063 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 「서울매봉초등학교」 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제3층 제305호로서 (사용승인일: 2020.07.10) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등. - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.2.18.~2030.2.17./지목:[도로]한정)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13063 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제305호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 「서울매봉초등학교」 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대, 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로의 노폭은 약 8~10m 내외로 포장되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 구체적인 사항은 관할 기관 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 소유권보존 등기 이후 공유자 전원 지분 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등이 설정된 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 19일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

모든 후순위 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-13, 확정일자 2022-04-20, 배당신고일자 2024-04-17. 대항력 없음.

* 최명자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-21. 대항력 없음.

인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 서울매봉초등학교 서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변은 다세대, 연립주택 위주로 구성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

대형 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 도심의 주요 상업 지구와는 거리가 있어 배후 주거지의 수요에 의존하는 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: 서울매봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (교육환경보호구역)

교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의를 위한 상가 및 시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 다세대, 연립주택 단지들로 둘러싸여 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 다양한 규제(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등)가 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다.

집합건물 등기부상 총 채무액이 약 12억 3천만원에 달하여, 권리 분석 상 소멸되나 물건 가치 대비 부채 규모가 매우 크다는 점은 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 최명자 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 상세히 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각 조건(채권 포기 및 말소 조건)을 정확히 이해하고 이행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 없고, HUG 특별 매각 조건으로 인해 임차권 말소 및 보증금 관련 추가 인수 사항이 없다는 점은 큰 강점입니다.

다만, 토지이용계획상 복합적인 규제가 적용되고 있으며, 물건의 규모에 비해 채무 총액이 상당히 높은 점은 유의할 필요가 있습니다.

감정가는 234,000,000원이며, 주변 최근 거래 사례들을 볼 때 신축 연식과 소형 면적을 감안한 합리적인 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 사용승인)

대항력 있는 임차인 없음 및 인수 보증금 0원

HUG 특별 매각 조건으로 인한 권리관계의 명확성

서울시 구로구 내 주거지역 물건

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물을 고려할 때, 감정가 수준에서 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 주변 유사 면적의 신축 건물 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없고, 건물 연식이 최신이라는 점을 감안하여, 감정가의 약 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.