나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13075 [1] 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재"신월사거리" 동측 인근 가로공원로 노변에 위치하 며, 부근은 다세대주택(빌라 등), 근린생활시설, 소규모단지아파트 등이 혼재하는 제3종일반 주거지역내 공동주택(다세대)으로 주택지대로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 위치하나, 이용사정은 원할한편은 아니며. 북측에 접해있는 가로공원로와 서측 인근의 남부순환로를 운행하는 노선 버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 제4층 제403호로서 2021.02.26.사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 방과 거실은 발코니확장형으로 확장시공 되었음. 마감구조는 외벽: 하단일부는 인조대리석, 기타면은 화강석 판재붙임. 내벽: 종이벽지 및 내장재 타일마감. 바닥: 강마루 및 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 방2, 거실/주방1, 욕실/화장실1, 발코니 등으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 세장형의 평탄한 지반으로 큐브투(다세대주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25M~30M)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 과밀억제권역<수도권정비 계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정/ 지정기간: 2024년9월10일부터 2029년9월9일까지 지정). 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도/ 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간/ 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가 구역(아파트/ 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 현재 입주된 월세로 임차중인것으로 탐문도나, 상세 한 임대내역은 미상임. *.2024년6월5일.서울남부지방업원의 임차권등기명령(2024카임1445)에 의거 주택 임차권 절정됨. (임차보증금:285,000,000원-) 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13075 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제4층 제403호

1.3. 건물명

큐브투

1.4. 토지면적

13. 26㎡ (약 4.01평)

1.5. 건물면적

28. 70㎡ (약 8.68평)

1.6. 건물사용승인일

2021년 02월 26일

1.7. 감정가

283,000,000원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월사거리" 동측 인근 가로공원로 노변에 위치합니다. 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모단지아파트 등이 혼재하는 제3종일반주거지역 내 공동주택(다세대) 지역으로 주택지대로서의 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하나 이용이 원활한 편은 아닙니다. 북측에 접해 있는 가로공원로와 서측 인근의 남부순환로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

북측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

2021년 3월 4일 소유권 보존 등기(김봉신 외 1명) 후, 2021년 5월 21일 공유자 전원 지분 전부 이전(서진숙, 매매)되었습니다. 이후 2024년 6월 7일 주택임차권(정승연, 285,000,000원)이 등기되었으나, 이는 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2025년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(285,000,000원)입니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인김영집

* 임차인: 김영집

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-09

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로 파악되나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 2.임차인주택도시보증공사

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정승연)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13075)으로, 채권액은 285,000,000원입니다.

3.4. 인수되는권리및금액

특별 매각 조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 주택도시보증공사관련특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 HUG에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 신월동은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 신월사거리 인근에 위치하여 지역 내 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 주변시세분석

4.2. 1.유사건물매매사례

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 다세대주택(2017-2019년식, 약 52-55㎡)은 2026년 5월 기준 302,000,000원에서 329,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 5,760,000원에서 5,920,000원 수준입니다 [cite:Provided JSON data].

4.2. 2.본건면적기준시가추정

본건은 전용면적 28.70㎡로, 유사 건물의 면적(약 52-55㎡)보다 작습니다. 최근 거래된 유사 신축 건물(2017-2019년식)의 ㎡당 가격을 적용하여 추정 시, 28.70㎡ 면적 기준으로 약 165,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건은 2021년 신축 건물로 건축 연도가 신축에 해당합니다. 주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 연식의 소형 다세대 주택은 ㎡당 약 6,000,000원 ~ 7,000,000원으로 추정되며, 이에 따르면 본 건의 시장 가치는 약 172,000,000원 ~ 201,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및마감

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 제4층 제403호입니다. 2021년 2월 26일 사용 승인되었습니다. 외벽은 하단 일부 인조대리석, 기타 부분은 화강석 판재를 붙였으며, 내벽은 종이벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

5.2. 내부이용상태

공동주택(다세대주택)으로 방 2개, 거실/주방 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 이용되고 있습니다. 방과 거실은 발코니 확장 시공되었습니다.

5.3. 설비내역

위생·급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV가 설치되어 있습니다. 1층에는 필로티 구조의 주차장이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

* 대항력있는임차인 김영집: 보증금 0원임에도 불구하고 전입일자(2024-12-09) 기준으로 대항력이 있을 수 있습니다. 다만, 실제 금전적 부담이 없는 점과 HUG 관련 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* HUG 관련 조건: 매수인에게 HUG에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건이 부여되어, HUG 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차를 정확히 이행해야 합니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.3. 기타리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지목(도로) 한정 허가구역이며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 및 아파트 관련 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 매각 후 시장성 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 도심지 내 위치하므로 일반적인 도시 소음 및 교통량 증가 등의 영향은 있을 수 있습니다. 하지만 특별한 혐오 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건개요

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2021년 준공된 신축 다세대주택(큐브투) 4층 403호입니다. 감정가는 283,000,000원이지만, 시장 조사 결과 유사 면적의 시세는 170,000,000원에서 200,000,000원 범위로 추정됩니다. HUG 관련 경매로, 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요합니다.

7.2. 장단점

* 장점:

- 2021년 신축 건물로 최신 시설 및 상태 양호

- 1~2인 가구에 적합한 소형 면적

- 특별 매각 조건으로 HUG 보증금 인수 부담 없음

- 신월사거리 인근의 주거 지역에 위치

* 단점:

- 유사 면적 대비 감정가와 시장 추정가 간 큰 격차 존재

- 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 관련 불확실성

- 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 제한 가능성

8. 투자포인트

8.1. 매력적인부분

신축 건물이라는 점과 1~2인 가구를 위한 소형 평형이라는 점은 수요층 확보에 유리할 수 있습니다. HUG 관련 부담이 없다는 점은 경매 물건에서 중요하게 고려될 요소입니다.

8.2. 고려사항

감정가와 시장 추정가 간의 큰 격차를 면밀히 분석해야 합니다. 신축이라는 이점을 고려하더라도, 본 건의 현재 시장 가치와 잠재적 리스크를 신중하게 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계를 더욱 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

본건의 감정가는 283,000,000원이지만, 주변 유사 면적의 다세대주택 시세가 170,000,000원에서 200,000,000원 범위로 추정되는 점, 그리고 2021년 신축이라는 점을 고려하였습니다. HUG 보증금 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 보수적인 시각에서 시장 가치와 신축 프리미엄, 잠재적 리스크를 종합적으로 반영하여 산정하였습니다.

9.2. 제안입찰가

230,000,000원

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