나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13023 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 2,5호선 "까치산역", 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 303호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13023 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 우솔아트빌

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축 연도: 2019년 8월 30일 (준공) / 2020년 5월 6일 (사용승인)

* 층수: 총 7층 중 3층 (지하 1층, 지상 7층)

* 총 세대수: 20세대

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지 지분: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 건물 지분: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "월정초등학교" 인근입니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편으로, 지하철 2, 5호선 "까치산역"과 5호선 "화곡역"이 인근에 위치합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북측으로 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으므로, 계약 시 유의해야 합니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (사건번호: 부산지방법원 2023카단102346, 채권금액: 1,949,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.11.21, 확정일자 2022.11.01, 배당신고일자 2023.08.28. 본 건에 대항력은 없습니다. HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

* 박현희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.04.02. 대항력은 없습니다.

* 임로운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.03.12. 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차 보증금 반환 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

* 등기부 상 주택임차권(김완순, 300,000,000원)은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* (필수) 임차인 박현희, 임로운의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 부담이 없는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거와 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 상업시설 이용이 편리한 편입니다.

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 7월 1일, 인근 '더원' 빌라(2019년식, 전용 19.98㎡)가 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 전용면적 28.39㎡를 기준으로 유사 면적의 시세를 추정해보면 약 300,000,000원 내외의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 감정가 325,000,000원이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 초등학교, 지하철역, 버스정류장 등이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 감정가 325,000,000원이 유사 면적의 최근 실거래가(약 216,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 예상보다 적거나 손실이 발생할 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 복잡한 권리관계는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 매각 조건상 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택(2020년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지에 초등학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

* 권리관계 상 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 특별 매각 조건이 있어 인수 부담이 적은 편입니다.

* 하지만 높은 감정가와 공항 관련 제한, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 높아, 재매각 등을 통해 가격이 조정될 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 지하철역과 학교가 인접한 우수한 입지 조건.

* 대부분의 임차인 권리가 말소되어 인수 부담이 적음.

* HUG 인수조건을 통해 보증금 반환 책임으로부터 안전한 매각 진행 예상.

9. 예상 입찰가

* 본건 전용면적 28.39㎡ (약 8.59평)에 대한 현재 시장 가격은 인근 유사 거래 사례(2019년식, 19.98㎡ @ 216,000,000원)를 기준으로 추정 시 약 300,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 325,000,000원은 이러한 시장 추정가보다 다소 높은 편입니다.

* 따라서, 현 시세 및 권리관계, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 구도 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.