나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12940 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-29 에이스케이원타워 제지1층 제비106호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며,인근 지역은 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선·7호선 '가산디지털 단지역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/ 지상 14층 건물 내 제지1층 제비106호로서, (사용승인일: 2020.08.13) 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '공장(지식산업센터)'로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공업 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로, 본건 서측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 459-29번지 에이스케이원타워 제1층 제106호에 소재한 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12940 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 440,000,000원입니다.

토지면적은 25.40㎡ (약 7.68평)이며, 건물면적은 101.64㎡ (약 30.74평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, '가산디지털단지역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/ 지상 14층 건물 중 제1층 제106호로, 2020년 08월 13일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리분석 결과, 말소기준권리인 서울축산업협동조합의 근저당(2023.06.15.) 이하로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸 예정 권리로는 김도희 가압류(2025.06.12.), 서울신용보증재단 가압류(2025.07.02.), 서울축산업협동조합 임의경매(2025.10.31.), 금천구 압류(2026.04.20.), 동작구 압류(2026.05.27.) 등이 있습니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 토지 등기부 을구 21번지에 설정된 금천구 지상권(2020.06.26. 등기)은 잔류하므로, 입찰 전 해당 지상권의 내용(범위, 존속기간, 목적 등)을 반드시 확인하여 재산권 행사에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 잠재적인 분쟁의 소지가 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 가산동 일대는 '가산디지털단지' 내에 속해 있으며, 다양한 IT, 제조업 및 관련 서비스 업종이 밀집한 지역입니다.

주된 용도가 지식산업센터 및 근린생활시설로, 인근 산업단지에 근무하는 종사자들이 주요 배후 수요를 형성합니다.

이는 해당 물건이 지속적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보 또는 짧은 거리로 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 접근성이 우수합니다.

주변으로는 다양한 편의시설, 식당, 은행 등이 밀집해 있어 직주근접성이 뛰어난 환경을 갖추고 있습니다.

건축물 자체도 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 금천구 지상권의 존재입니다. 이 지상권이 본 건물의 사용 및 수익에 어떠한 제약을 가하는지, 혹은 향후 소유권 행사 시 어떤 영향을 미칠지 면밀한 조사가 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로, 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 용도지역, 지구, 구역이 중복 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제한을 초래할 수 있으므로, 관련 법규 및 조례를 상세히 검토해야 합니다.

마지막으로, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현 임차인의 점유 여부, 계약 조건, 퇴거 시 발생할 수 있는 문제점 등을 사전에 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 우수한 입지와 최근에 지어진 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 소멸되지 않는 권리 및 임대 관계 미상에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 2020년 준공된 현대식 지식산업센터 건물

* 개발 잠재력이 높은 가산디지털단지의 배후 수요

* 토지 및 건물을 일괄하여 취득할 수 있는 기회

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 440,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 거래 사례, 임대 수익률, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(지상권, 토지이용계획, 미상 임대차 관계 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 소멸되지 않는 지상권의 영향 정도와 향후 건물 활용 가능성 등이 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 시세 조사를 통해 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.