나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13081 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제8층 제806호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 북서측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물 내 제8층 제805호 및 806호로서 (2021.11.12.사용승인) 외벽: 페어글래스 및 복합판넬 등 마감 창호: 페어글래스, 하이샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 기호1), 2) 공히 '산업시설(공장)'임.

설비내역

위생설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭15m~20m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 27번 구분지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13081 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제8층 제806호

용도: 공장 (산업시설, 지원시설)

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.61㎡ (약 2.90평)

토지지분: 9.61㎡ (약 2.90평)

건물면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

건물지분: 39.48㎡ (약 11.94평)

1.3. 건물 상세정보

건물명: 하우스디가산퍼스타

총층수: 지하 4층, 지상 12층

사용승인일: 2021년 11월 12일

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)에서 북서측 인근에 소재합니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건은 중로에 접하여 차량 접근 및 주정차가 용이합니다. 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 456,000,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 11월 03일 접수된 서울남부지방법원의 임의경매개시결정 (채권액 422,130,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 1토지 을구 27번 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각 후에도 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

가산디지털단지라는 IT 및 산업단지 밀집 지역에 위치하여 관련 업종의 종사자 및 기업을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 지식산업센터 내 근린생활시설 및 업무시설 등이 활발하게 운영 중입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 없음)

주변 지역을 조사한 결과, 보고서 작성에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

본 건이 속한 하우스디가산퍼스타 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 가산디지털단지역과 인접하여 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 도시 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

토지 등기부상 을구 27번으로 설정된 구분지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이에 대한 정확한 내용 확인 및 향후 발생 가능한 제약 사항에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 더욱 세밀한 권리 분석과 잠재적 위험 요소에 대한 다각적인 검토가 요구됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정이나 점유 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 낮음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 공장 용도의 구분건물입니다. 2021년에 사용승인된 신축급 건물로서 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 다만, 토지 등기부상 구분지상권이 존재하여 매각 후 인수해야 하는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 함께 향후 활용 방안에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 인근으로 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 산업단지 내 핵심 시설: IT 및 산업 기업 밀집 지역에 위치하여 관련 업종의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 상태가 양호하며 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권의 가치, 유동화 물건으로서의 특수성, 향후 건물 활용 시 발생할 수 있는 명도 비용 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리 분석 내용을 바탕으로 철저한 시장 조사 후 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.