나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12977 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고, 원거리에 지하 철역(등촌역-9호선)이 소재하는 등, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 지하1층, 지상10층 내 제10층 제1001호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 탐문조사됨. (후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 25미터 내외, 남동측으로 로폭 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해 관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한바, 외형 조사와 귀 제시 목록 등에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평 가하였으니, 경매 진행 시 반드시 재확인 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12977 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1001호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 지하1층, 지상10층 내 제10층

준공 연도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지 지분: 6.9㎡

건물 면적: 20.79㎡ (약 6.29평) (전용면적)

건물 지분: 20.79㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 342,000,000원

토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련 채권 확인됨)

1.4. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

집합건축물대장상 위반건축물 표기 (공개공지훼손, 주차장 사용 및 조경훼손)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

근거리에 노선버스 정류장이 소재하며, 원거리에 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건 남서측으로 폭 25미터 내외, 남동측으로 폭 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 STEVEN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-15, 대항력: 없음

* 임차인 주택도시보증공사(한준희)

보증금: 379,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-01, 확정일자: 2022-02-28, 배당신고일자: 2023-08-01, 대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구에 주택임차권(한준희, 379,000,000원)이 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

갑구에 강서세무서장 압류(말소기준권리), 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,399,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 유형 및 특징

본 건은 더에스에스타운 건물 내 도시형생활주택(단지형다세대주택) 겸 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2022년 사용승인을 받아 비교적 신축급에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근의 도화엘리시아(2015년 건축, 41.18㎡)가 2026년 5월 3.8억원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(20.79㎡) 대비 면적당 가격으로 환산 시, 도화엘리시아의 거래가액 기준으로는 약 1.92억원 수준으로 산정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 3.42억원이며, 건물 사용승인 연도가 2022년으로 도화엘리시아(2015년)보다 최신임을 감안할 때, 감정가가 시장 상황을 적절히 반영하고 있을 가능성도 있습니다. 다만, 면적당 감정가(약 1,645만원/㎡)는 비교 대상 대비 다소 높은 편입니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지형 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 쾌적성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육 시설

서울염동초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 기반 시설

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 사항

본 건이 속한 건물의 집합건축물대장에 공개공지 훼손, 주차장 사용, 조경 훼손 등의 위반건축물 표기가 되어 있어, 이는 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등 법적 제재 및 재산권 행사 제한의 원인이 될 수 있습니다. 정확한 위반 내용과 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 관련 인수 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 보증금 문제가 존재하며, 매각 시 HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 비록 대항력이 없는 것으로 분석되고 매각조건에 따라 소멸될 것으로 보이나, 법적 절차의 복잡성과 잠재적 분쟁 가능성은 존재합니다.

6.3. 과다한 채권 총액

총 등기부채권액이 1,399,000,000원으로 감정가(342,000,000원) 대비 현저히 높아, 채무 관계가 복잡하거나 과다한 채무가 설정되어 있음을 시사합니다.

6.4. 내부 상태 미확인

소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 외형 및 제시 목록에 따라 감정평가되었으므로 실제 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 도시형생활주택/오피스텔로, 역세권(등촌역)과 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 건물의 위반건축물 사항, HUG 관련 복잡한 권리관계 및 높은 채권 총액 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 위반건축물에 대한 명확한 해소 방안 및 비용 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2022년 사용승인) 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 서울특별시 강서구 염창동이라는 입지적 장점을 가집니다.

* HUG의 대항력 포기 조건부 매각으로, 임차권 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 향후 재건축 또는 개발 가능성이 있는 지역의 신축급 소형 주거/업무시설로서 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 342,000,000원입니다.

비교 대상 주택(도화엘리시아, 2015년 건축, 41.18㎡)의 최근 매매가(3.8억원)를 기준으로 환산한 면적당 가치는 약 1.92억원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

하지만 본 건물의 사용승인 연도가 2022년으로 비교 대상보다 최신이며, 오피스텔/도시형생활주택으로서의 가치를 감안할 필요가 있습니다.

또한, 위반건축물 문제 해결 비용, HUG 관련 복잡한 권리관계 처리 비용, 그리고 내부 미확인 상태 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 판단 시, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 감정가의 약 80~85% 수준인 280,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.