나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12935 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "발산역(지하철5호선)"북동측 인근에 위치하는'마곡루나플라체'제1층 제101호 외 2개호로서(총3개호), 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 발산역(지하철5호선)'등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호(총3개호)로서, (사용승인일 : 2021.03.12.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 인테리어마감 등, 창 호 : 샷시 창호.

이용상태

공부상 근린생활시설(소매점 및 일반음식점)이며, 현황, 101호(상호'로바타이길'임.)로 이용중임. 106호,107호(외부표기'주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'이나 임대미상임. (후첨'사진용지'참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평지, 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약15M 내외, 서측으로 노폭 약6M 내외 및 남측으로 노폭 약8M 내외 포장도로에 각각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

본건 기호2. 및 기호3.(106호 및 107호)은 인접호수와 경계 구분없이 일체로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12935 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제101호 외 2개호 (총 3개호)

용도: 근린상가 (전유부: 101호는 소매점/음식점, 106호, 107호는 회사 명칭으로 외부 표기)

감정가: 927,000,000원

토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

건물면적: 62.22㎡ (약 18.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "마곡루나플라체" 건물 내 제1층 제101호 외 2개호(총 3개호)로, 지하철 5호선 발산역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집하는 상업지역으로, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 북측 약 15M, 서측 약 6M, 남측 약 8M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 2,400,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 등기부채권 총액은 2,400,000,000원입니다.

말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 별도 고지된 내용은 없습니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 길기하 씨로, 보증금 40,000,000원, 차임 2,500,000원에 2024년 5월 23일 전입(사업자) 하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

건물은 '마곡루나플라체'로, 사용승인일은 2021년 3월 12일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

주요 용도는 도시형생활주택(원룸형 아파트) 및 근린생활시설입니다.

본 건은 제1층 근린생활시설로, 공부상 소매점 및 일반음식점으로 등록되어 있습니다.

현황:

- 101호: '로바타이길'이라는 상호로 이용 중입니다.

- 106호, 107호: '주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'로 외부 표기되어 있으나, 임대 현황은 미상입니다.

* 공부와의 차이

106호와 107호는 인접 호수와 경계 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건물에는 위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다. 도시관리계획이 입안 중인 점도 고려해야 합니다.

* 임대 관련 불확실성

106호와 107호의 임대 현황이 미상으로, 추후 명도 또는 임대 관련 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 중요시설물보호지구에 포함되어 있어 항공기 소음 등 관련 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 발산역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

근린생활시설로서의 가치와 더불어 도시형생활주택으로도 활용 가능한 복합 용도를 가지고 있습니다.

권리관계는 명확하나, 106호와 107호의 임대 미상 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 다양한 규제 사항이 존재하므로, 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 발산역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

* 복합 용도: 근린상가 및 도시형생활주택으로 활용 가능하여 수익 창출 다각화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 927,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 건물 가치, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.