나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12922 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-483 황제파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주액, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 내 3층 302호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 7미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12922 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-483 황제파크빌 제3층 제302호 (신주소: 서울특별시 강서구 까치산로4다길 38)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

1.2. 물건현황

토지면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

토지지분: 24.60㎡ (약 7.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.06㎡ (약 13.00평)

건물지분: 43.06㎡ (약 13.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 내 3층 302호

건축년도: 2008년 (사용승인일: 2008년 6월 16일)

1.3. 감정가및평가요약

감정가: 204,000,000원

토지이용계획및제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 절대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

토지의형상및이용상태: 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접도로상태

남측으로 로폭 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 성OO임. 권리분석상 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 말소기준권리는 2020년 1월 17일자 강서세무서장의 압류임.

3.2. 인수/소멸권리

* 말소기준권리: 2020.01.17. 강서세무서장 압류 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (성민창, 150,000,000원, 전입 2016.02.19., 확정 2016.02.19.) (을8)

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑4) 이하의 모든 권리 (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 성

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-19

* 확정일자: 2016-02-19

* 배당신고일자: 2020-03-10

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 임차인임.

3.4. 등기부요약

* 소유권보존: 2008-06-20 (김보경)

* 소유권이전: 2008-06-30 (김재연)

* 소유권이전: 2016-02-19 (진현철)

* 주택임차권: 2020-03-10 (성민창, 150,000,000원, 인수)

* 말소기준권리 (압류): 2020-01-17 (강서세무서장)

* 기타 권리 (압류, 가압류 등)는 모두 말소 예정임.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음. 인근 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 상업시설 및 편의시설 이용도 양호한 편임. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 시세는 면적, 건축연도, 층수 등에 따라 ㎡당 약 400만원에서 1000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있음. 본건과 유사한 조건의 물건(37.44㎡, 1986년식, 2층)이 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었고, 37.56㎡, 2002년식, 3층 물건은 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었음. 본건(43.06㎡, 2008년식, 3층)은 비교적 최근 건축된 편에 속하며 면적도 유사하여, 이러한 시세 동향을 바탕으로 가치 산정이 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 주변시설: 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 주변에 강서교육지원청 관할의 학교들이 위치하고 있으나, 해당 물건과의 구체적인 거리는 별도 확인이 필요함. (토지이용계획 상 절대보호구역 관련 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 임차인 성 은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 150,000,000원에 대해 매수인이 인수해야 할 수 있음. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크임.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 절대보호구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로, 건축 행위 또는 토지 이용 시 관련 규제를 반드시 확인해야 함. 특히 절대보호구역은 강서교육지원청에 별도 확인이 필수적임.

* 토지거래계약에관한허가구역: 해당 지역은 외국인 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 교통 편의성을 갖추고 있음. 건축 연도가 2008년으로 인근 유사 물건 대비 비교적 신축에 속하는 편이며, 건물 상태 역시 양호할 것으로 예상됨. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요함. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 있어 향후 재산권 행사 시 주의가 요구됨.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 주거 선호도가 있을 수 있음.

* 비교적 신축 건물: 2008년 건축된 건물로, 주변 오래된 건물들에 비해 상대적으로 양호한 상태 유지 가능성이 높음.

* 낮은 예상 입찰가 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 경매 참여자가 제한될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원임. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축연도의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 400만원~430만원 선으로 추정되며, 이에 따른 부동산 자체의 시세는 약 172,700,000원 ~ 183,500,000원 수준으로 평가됨.

하지만 본건은 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재함. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재는 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차를 통해 우선적으로 변제될 가능성이 있음을 시사하나, 인수 부담 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

따라서, 임차인 인수 부담을 고려하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요함.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있으며, 이는 부동산 자체의 가치 및 인수해야 할 보증금의 상당 부분을 상쇄할 수 있는 수준임.

추정 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.