나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13060 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2018-03-28) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금271,000,000원 임대차계약일자 : 2022년3월7일 임차권자 : 허창수

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13060 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2018-03-28

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물면적: 36.05㎡ (약 10.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 276,000,000원

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 남측과 북측으로 각각 약 6m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있으니, 관련 법규를 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 권리분석

말소기준권리:

갑3 (주택도시보증공사 가압류, 2024-04-05)

선순위 권리:

등기부상 본건 부동산에 대한 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 을구에 설정된 주택임차권(허창수)은 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: A , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-18, 대항력: 없음

* 임차인: L , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-18, 대항력: 없음

* 임차인: M , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-30, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(허 ), 보증금: 271,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-04, 확정일자: 2022-03-07, 배당신고일자: 2024-04-15, 대항력: 없음

인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항 및 물건명세서상 임차인 허창수 및 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

주의사항:

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 공개된 임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 공존하는 전형적인 주택 밀집 지역입니다. 이에 따라 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 지역 주민들을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

주변 학군:

서울신정초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 편리합니다.

편의시설:

근린생활시설이 주변에 소재하며, 대중교통 접근성이 양호하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 시설:

본 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 승강기 및 도시가스, 개별난방 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본 물건지가 외국인 대상 및 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 공항시설보호지구 및 대공방어협조구역: 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호법 상의 협조구역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 특이사항 '대항력있는임차인' 언급: 비록 현재 공개된 임차인 정보상 대항력이 없으며 HUG 관련 조건으로 보증금 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 혹시 모를 추가적인 권리 관계나 분쟁의 소지가 없는지 철저한 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 푸른풍경채의 도시형생활주택입니다. 감정가는 276,000,000원이며, 면적(36.05㎡)과 건물 연식 등을 고려할 때 시장 가치 대비 경쟁력 있는 물건으로 판단됩니다. 특히, HUG로부터 발생할 수 있는 271,000,000원의 임차보증금반환청구권이 포기되는 조건으로 매각되어 권리관계가 비교적 명확하며, 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 부담이 적습니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있어 이에 대한 최종적인 확인 절차는 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* HUG 임차보증금 271,000,000원의 인수 부담 없음.

* 2018년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 주변 실거래가와 비교 시 시세 차익 가능성 존재.

* 도시형생활주택으로 실수요 및 투자수요 모두 확보 가능.

* 명확한 권리관계 및 해소된 임차인 문제.

10. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

주변 시세 분석:

같은 건물로 추정되는 M펠리체(830-5, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건(36.05㎡)은 이와 유사한 면적이며, 동종 건물임을 감안할 때 시세는 300,000,000원 내외로 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상되며, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 다음과 같이 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 289,800,000원 ~ 303,600,000원

적정 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.