나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13068 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근(화곡동 74-1)에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물은 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지하1층, 지상 5층(사용승인 2019년 09월 02일) 내 제2층 제201호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13068 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상 5층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2019년 09월 02일

감정가: 259,000,000원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

토지지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물은 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13068) 등기부채권 총액: 255,000,000원 (주택도시보증공사, 2025-11-03 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 조건부 매각 사항 참조)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (원 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음 (자료상 표기)

* 비고: 주택임차권 등기(을3) 존재하나, 말소 예정 조건부 매각

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

특이사항 및 주의사항:

* 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

* 본건은 임차인 원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정임.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 노선버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

교육시설: 서울우장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통시설: 지하철 5호선 화곡역, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 좋음.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

혐오시설: 현재 파악된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 소재하지 않음. (단, 공항 관련 구역으로 항공기 소음 영향 가능성 존재)

6. 잠재적 리스크

HUG 보증금 관련 조건부 매각: 가장 중요한 리스크 요소는 주택도시보증공사(HUG)의 255,000,000원 보증금 관련 조건부 매각 사항임. 매수인 인수 시 임차인 및 HUG가 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하며, 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 매수인이 잔액에 대한 책임을 부담할 수 있음.

대항력 있는 임차인(정 ): 보증금 0원이나 대항력이 있는 임차인 정 의 존재는 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있음. 전입일자가 경매개시결정일 이후이지만 대항력이 있다는 점은 일반적인 권리분석과 상이하여 면밀한 검토가 요구됨.

정보의 불확실성: 임대관계 미상, 정 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 정보 부재 등 일부 정보의 불확실성이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편임.

주요 리스크는 HUG 보증금 관련 조건부 매각으로, 이 부분이 명확하게 해소되지 않으면 상당한 금전적, 법적 부담이 발생할 수 있음.

매수인은 조건부 매각 사항을 철저히 확인하고, 임차인과의 합의 및 법적 절차를 통해 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반드시 완료해야 함.

이러한 리스크로 인해 시세 대비 상당한 할인된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 철저한 사전 조사를 통해 위험을 최소화해야 함.

8. 투자 포인트

신축급(2019년) 도시형생활주택으로 상품성이 양호함.

강서구 화곡동 일대의 주거 수요를 고려할 때 향후 시세 상승 잠재력 보유.

HUG 관련 리스크가 명확하게 해소될 경우, 시세보다 저렴하게 취득 가능.

지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원이나, HUG 보증금 255,000,000원과 조건부 매각 사항으로 인해 상당한 위험이 내재되어 있음.

주변 시세 분석 결과, 유사 건물의 시세는 ㎡당 약 4,090,000원에서 8,100,000원 수준으로 파악됨.

본건은 29.72㎡(약 9.00평)이며, 최근 매매 사례 중 가장 유사한 2018년식 다세대주택(37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때(㎡당 약 8,100,000원), 해당 물건의 순수 시장 가치는 약 240,000,000원 내외로 추정할 수 있음.

그러나, HUG 보증금 관련 복잡한 조건부 매각 사항 및 대항력 있는 임차인의 존재 등은 상당한 리스크 요인이므로, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.