나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13047 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "염창역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2022.02.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 주차타워 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 30m 내외의 도로, 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13047 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제10층 제1003호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중)

* 건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 토지 면적: 10.87㎡ (약 3.29평)

* 감정가: 278,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2022년 2월 18일 (준공 6년차 신축 건물)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제10층

* 등기부채권 총액: 278,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동에 소재하며, 지하철 9호선 “염창역” 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 “염창역”이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 물건지 북측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정임).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 6월 12일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(정 )은 2024년 6월 12일자로 말소되었습니다.

* 말소 기준 권리:

* 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025년 11월 3일)

* 주요 권리사항:

* 본 건의 말소기준 권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 정수경의 주택임차권 등기는 말소 예정 등기입니다.

* 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

* 주의사항:

* 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 인근에 지하철 9호선 염창역이 위치하여 교통의 요지이며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 이용되는 건물로서, 임대 및 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 염창역 주변으로 형성된 상업 시설, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 염창역을 통해 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복합 정보: ‘대항력 있는 임차인’이라는 문구가 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부 요약상 대항력이 없는 것으로 판단되며 임차권 등기 또한 말소 예정입니다. 다만, 입찰 전 정확한 권리 관계 재확인이 필요합니다.

* 조건부 매각: 임차인이 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 매각 절차에 예기치 않은 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등 일부 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 상황이 존재하므로, 관련 내용을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 사용승인된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 9호선 염창역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 오피스텔과 근린생활시설로 이용되는 복합 건물로 다양한 활용이 가능합니다.

* 건물과 토지가 일괄 매각되어 토지 사용에 대한 권한을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(염창역한강투웨니퍼스트)의 유사 면적 오피스텔은 2025년 2월 25,000만원 (5층), 2025년 10월 26,900만원 (7층), 2025년 5월 27,800만원 (9층)에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가(27,800만원)는 최근 최고가 거래액과 동일하며, 시세 수준과 부합하거나 약간 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (0원).

* 종합 고려 사항:

* 신축 건물, 역세권 입지 등 장점을 고려할 때 감정가 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 그러나 최근 최고가 거래액과 감정가가 동일하고, 조건부 매각이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 거래가 중 최저가(25,000만원)와 최고가(27,800만원) 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

1.9. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항은 존재합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.