나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12752 [1] 서울특별시 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신월IC’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2017.04.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)입니다. 2. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12752 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 220-3 고센아트빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2017년 04월 25일

감정가: 209,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

토지지분: 17.72㎡ (약 5.36평)

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

건물지분: 28.5㎡ (약 8.62평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신월IC’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건 건물의 등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인되며, 현재는 여러 채권자들에 의한 가압류, 압류 및 강제경매 개시결정이 등재되어 있습니다. 말소기준권리는 부산지방법원 2020카단101885 (주택도시보증공사 가압류, 2020-05-22)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LUJIAHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박성진

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-19

확정일자: 2019-05-01

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인 박성진(전입 2019-04-19, 확정 2019-05-01)이 존재하며, 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력있는 임차인 존재 시 예상치 못한 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 서울특별시 양천구 신월동 지역에 위치하며, 주변이 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거지로서의 특성을 가지고 있습니다. 상업 시설은 근린생활시설 수준으로 분포하고 있어, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 교통: '신월IC' 인근에 위치하여 차량을 통한 광역 이동이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 주변이 주거 지역이므로 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 기타: 본건은 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역)에 포함되어 있어 소음 관련 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박성진의 존재는 잠재적 명도 및 보증금 인수 리스크를 내포합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 공항 소음 지역: 공항 소음 방지 및 소음대책지역으로 지정되어 있어 건물 이용 및 신축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 추후 매각 시에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기타 지역 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 신월IC 인근의 교통 접근성과 주거 지역으로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공항 소음 지역 및 토지거래허가구역으로의 지정 등은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가 대비 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 현대식 건물

2017년에 준공되어 비교적 현대적인 건축 양식과 설비를 갖추고 있습니다.

8.2. 우수한 교통 접근성

신월IC 인근 위치는 서울 시내 및 외곽으로의 이동을 편리하게 합니다.

8.3. 주거지로서의 안정성

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2017년식 52.41㎡ 다세대주택이 30,200만원에 거래되었으며, 2019년식 55.56㎡ 다세대주택은 32,900만원에 거래되었습니다. 본건(28.50㎡, 2017년식)의 면적을 고려하여 환산 시, ㎡당 약 576만원 ~ 592만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다. 이를 본건 면적(28.50㎡)에 적용하면 약 16,647만원 ~ 16,920만원 범위로 예상됩니다.

9.2. 종합적인 고려

본건의 감정가는 209,000,000원이나, 최근 거래된 유사 연식의 더 넓은 면적의 물건들의 시세 추정치(약 16,647만원 ~ 16,920만원)와는 상당한 차이를 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 박성진(보증금 1억 5,700만원)의 존재는 명도 및 보증금 관련 리스크를 내포하고 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원으로 계산합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮지만, 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.