나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13072 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제103동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '오류동역'(지하철 1호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, 사용승인일: 2018.11.08. 외벽: 파벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 5 ~ 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13072 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제103동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임. 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(2023.03.14. 접수, 가압류)

이후 권리들은 매각으로 소멸 예정임.

소유권보존: 이승자 (2018.11.13.)

소유권이전: 김정화 (2018.11.30.)

주택임차권: 진범호 (2024.04.09. 접수, 말소 예정)

가압류: 주택도시보증공사 (2023.03.14.)

압류: 의정부세무서장 (2024.06.05.)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.03. 접수)

총 등기부채권액: 926,300,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(진범호)

보증금: 258,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-04-09

등기부상 대항력: 없음 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서 참고사항 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원 (조건부)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 36.44㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 190,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 본건의 감정가(273,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준임.

4.2. 지역 분석

본건이 소재한 오류동 지역은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역으로, 상대적으로 안정적인 시세 흐름을 보이고 있음. 다만, 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 양지마을 제103동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 (평스라브)

총 층수: 지하 1층 / 지상 6층

본건 위치: 지상 6층 제601호

사용승인일: 2018년 11월 08일

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

5.2. 주거 환경

단지형 다세대주택으로 구성되어 있으며, 남동측 및 남서측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접함. 주변에 학교, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건은 임차인 진범호가 보증금 258,300,000원으로 거주 중이며, HUG(주택도시보증공사)가 관련되어 있음. 등기부상 주택임차권은 말소 예정이고 대항력은 없는 것으로 분석되나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권을 명시하고, '임차인 진범호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각' 한다는 특이사항이 존재함. 이는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 명도에 협조하지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담을 져야 할 가능성이 있음을 시사함. '인수 보증금 합계: 0원'은 위 조건이 충족될 경우를 전제로 함.

6.2. 권리관계 및 특이사항

본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 또는 투기 목적의 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음 (현재 지정 기간 확인 필요). 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하여 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임. 그러나 고액의 임차보증금과 임차인 명도 관련 조건부 매각이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 면밀한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적임. 최근 유사 면적 거래 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 수요가 꾸준할 수 있음.

* 오류동역 인근으로 역세권의 입지적 장점 보유.

* 권리분석 상 인수되는 보증금이 0원으로 조건부 명도가 이루어질 경우, 추가적인 보증금 부담 없음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(36.44㎡)의 최근 거래가 190,000,000원을 참고하고, 감정가(273,000,000원)와의 괴리, 그리고 임차인 관련 복잡한 매각 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 조건부 매각으로 인한 명도 리스크를 반영하여, 다음과 같은 입찰가를 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.