나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13015 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파 트, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 인근 노선 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통수단 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건으로서, 외벽: 외장석붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 등. 창호: 샷시창호 등 마감 등.

이용상태

본건은 넥시티 제4층 제402호로서, 오피스텔 용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 기계식 주차장, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 세로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27 )<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미 분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타: -.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13015 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

토지 면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물 면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 남서측 인근입니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본 건 건물까지 접근이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 남동측 및 남서측으로 세로변 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소 기준 권리는 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

그 외 등기된 권리(소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 공유자 지분 이전, 압류, 강제경매)는 모두 말소 기준 권리에 의해 소멸되거나 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,397,000,000원이나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 이 (본명: 이다솔)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 02일

확정일자: 2021년 02월 08일

주택임차권 등기가 말소 예정이며, 임차인은 매각 조건에 따라 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 권리 관계가 비교적 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 조건 이행 여부는 매각 후 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

강서구청 인근 지역으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔 및 주거 시설에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 업무시설 밀집도

강서구청 및 주변 상업 지구는 직장인 유동인구가 많아 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 위치할 가능성이 있으며, 일부 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 신규 교육 시설 설립에 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타

건축물대장상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 제시되어 있습니다.

이 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 용도 관련 리스크

현황 주거용으로 사용되는 오피스텔의 경우, 관련 법규 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

향후 용도 변경 또는 위반 사항에 대한 점검이 필요합니다.

6.3. 법적 제한사항

공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 포함되어 있으나, 이는 통상적인 수준으로 기존 건축물 사용에 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 장단점

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 강서구청 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

장점으로는 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없다는 점, 주변 생활 인프라 이용이 편리하다는 점이 있습니다.

단점으로는 현황 주거용 사용에 따른 이행강제금 부과 가능성, 임차인 관련 조건의 명확한 이행 확인 필요성 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 강점

본 건의 감정평가액(2억 6천 7백만원)은 주변 유사 면적 오피스텔의 일반적인 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

강서구청 및 상업지구 인근으로 직장인 수요 등 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

강서 지역의 개발 계획 및 지속적인 오피스텔 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 및 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

소형 면적으로 투자 진입 비용이 상대적으로 낮아 투자 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 30㎡)의 화곡동 인근 오피스텔 매매 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

주변 시세, 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 물건의 실제 가치와 잠재적 수익률, 그리고 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 심리를 고려하여 결정됩니다.

감정가(2억 6천 7백만원)와 시세(약 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원)를 종합적으로 검토하고, 현황 주거용 사용으로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 임차인 관련 조건 이행 여부 확인 등의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.