나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12983 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 소재하며,주위는 근린생활시설,오피스텔,다세대주택,아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 지하철역(5호선 화곡역) 및 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지중 9층(사용승인일;2021.05.04) 건물 내 제3층 제302호로서 외벽; 석재붙임 마감 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,소화설비,승강기설비,기계식 및 노상 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 인접도로와 등고 평탄시되는 토지로 업무시설(오피스텔) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동서측 및 남동측으로 폭 약6m ,4m 내외의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제관 확인 요망)<가축분뇨의 관리 잋 이용에 관한 법률>,가로구역별최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,가로구역별최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이;자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24),교육환경보호에 관한 법률>,대광방어협조구역(위탁고도;77m-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25).토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트. 기간;2025.10.20~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 매각 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12983 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제3층 제302호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 263,000,000원

토지 면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.31㎡ (약 2.21평)

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물 지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 05월 04일 (신축 건물)

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

건축물대장 상 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대광방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도(아파트 등) 및 기간(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 건물 및 대지

본건은 철근콘크리트 평스라브 지상 9층 건물 내 제3층 제302호에 위치한 오피스텔입니다. 총 40세대로 구성되어 있으며, 2021년 5월에 사용 승인된 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 대지면적은 278㎡ (약 84.1평)이며, 본건의 토지 지분은 7.31㎡ (약 2.21평)입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동서측 및 남동측으로 폭 약 6m 및 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2021년 5월 13일에 최상범 씨 명의로 되어 있습니다. 이후 여러 권리가 설정되었으며, 말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류 (1,567,749,529원)입니다.

* 주택임차권: 위혜정 씨 명의로 2023년 10월 24일 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 보증금은 233,000,000원이며, 전입일자는 2022년 1월 14일, 확정일자는 2021년 11월 30일입니다.

* 강제경매: 본건 경매를 신청한 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 등기가 2025년 10월 30일 등기되었으나 이 또한 말소 처리되었습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (위혜정)

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 14일

확정일자: 2021년 11월 30일

배당신고일자: 2023년 10월 24일

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 임차인: 이연재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 20일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(수협은행 가압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 위혜정 및 주택도시보증공사와 관련된 특별한 매각 조건이 있습니다. 이는 매수인이 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 내용입니다. 따라서 명시적으로 인수하는 보증금은 0원이지만, 해당 조건을 명확히 이해하고 이행해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있어 상업 시설이 다양하게 분포되어 있습니다. 이는 지역 내 소비 활동 및 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하고 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 노선버스 정류장을 통해 다양한 지역으로 이동이 가능합니다. 다만, 정확한 도보 거리 등은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

"화곡초등학교"가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 주요 정보

본건이 속한 서경홈타운은 2021년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 총 9층 규모이며 본건은 3층에 위치합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화, 승강기, 기계식 및 노상 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 건축물대장 상 주차 가능 대수는 총 19대로 파악되어, 40세대 대비 다소 부족한 편으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련 조건

'주의사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 위혜정 및 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건부 매각입니다. 본 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 예상치 못한 보증금 반환 의무를 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상자이거나 특정 용도(아파트 등)로의 변경을 고려할 경우, 관련 허가를 취득해야 할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

건축물대장상 확인된 주차 가능 대수(19대)가 총 40세대에 비해 부족하여, 차량 보유 세대의 경우 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 대규모 개발 지역 주변에는 혐오시설이 입지할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. (추가 검색 결과, 인근 지역에 서남 물재생센터 등 혐오시설 관련 이슈가 과거에 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, HUG 관련 임차보증금 인수 조건 및 잔액 포기 관련 특수 조건, 토지거래허가구역 지정 등 권리 및 규제 사항에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 신축임에도 불구하고 감정가 대비 시세가 높게 형성될 경우, 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 연식이 짧아 건물의 노후화가 적고, 최신 설비를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 전용 29.63㎡(약 8.96평)의 소형 오피스텔은 1인 가구의 실수요 및 소액 투자용 임대 상품으로서의 가치가 있습니다.

* 화곡역 인근: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물의 소유권을 한 번에 확보할 수 있어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세, 공실률, 미래 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 263,000,000원

* 주변 오피스텔 매매 시세를 종합적으로 볼 때, 서경홈타운의 29.63㎡(약 8.96평) 기준 매매가는 약 2억 2,900만 원에서 2억 6,700만 원 사이에서 형성되어 있는 것으로 보입니다.

다만, 본 건은 HUG 관련 특수한 매각 조건이 존재하며, 토지거래허가구역이라는 점을 감안해야 합니다. 또한, 주차 공간 부족 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 263,000,000원을 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황, 그리고 본건의 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, HUG 임차 보증금 관련 조건에 대한 법률 전문가의 자문을 구하고, 잠재적 리스크를 최소화할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔들이 2억 2,900만원에서 2억 6,700만원 사이에 거래되고 있거나 경매로 진행 중인 것으로 파악됩니다. 감정가(2억 6,300만원)가 시세 범위 내에 있으나, 상기 언급된 복잡한 권리관계 및 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 2억 2,000만원 ~ 2억 5,000만원 사이에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.