나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3563 [1] 서울특별시 서초구 양재동 7-48 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울행정법원" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.,

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철역(양재역(3호선, 신분당선) 및 매봉역(3호선))이 소재하는 등 대중교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2000.11.17) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트/기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용 되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물에 제시외건물((ㄱ) 판넬 및 샷시조 판넬지붕(내부미상), 약12.65㎡)이 소재하는바, 평가목적과 수요성 및 환가성 등을 종합적으로 고려하여 건축현황도 등을 참고하되 개략적인 면적으로 평가하였으니, 경매진행시 참고바람. - 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3563 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 7-48 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 711,500,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

* 토지 지분: 32.17㎡ (약 9.73평)

* 건물 면적: 67.93㎡ (약 20.55평)

* 건물 지분: 67.93㎡ (약 20.55평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층

* 사용승인일: 2000.11.17

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 문OO

* 주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울행정법원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 3호선 양재역 및 매봉역, 신분당선 양재역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다.

* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등의 특정 용도로 토지거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 농협주식회사 근저당권(을8)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

* 본건과 관련하여 매수인이 인수해야 하는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 여러 차례의 소유권 이전 및 지분 이전이 있었습니다.

* 현재 등기부상 최고가 채무는 문장훈의 근저당권(을10)으로 300,000,000원이며, 해당 채권자가 임의경매(갑9)를 신청하였습니다.

* 등기부 채권 총액은 454,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

* 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 서울행정법원 인근에 위치한 전형적인 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기반 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 인접 시설

* 인근에 서울행정법원이 위치하며, 양재역 및 매봉역을 중심으로 상업 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

* 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 서울행정법원 등 공공기관과 인접해 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 대중교통 접근성이 우수하여 서울 시내 어디든 이동이 용이합니다.

* 양재역 및 매봉역 인근의 다양한 상업 시설, 병원, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 본건 건물에는 약 12.65㎡의 제시외 건물이 소재하고 있으며, 이는 평가에 개략적으로 반영되었습니다. 경매 진행 시 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 특정 주체의 경우 토지거래 허가 대상 구역으로 지정되어 있어, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

* 임대 관계는 미상으로, 잔류 임차인 존재 여부 및 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 재산권 행사에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 서울행정법원 인근의 안정적인 입지를 자랑합니다. 양재역과 매봉역을 통한 우수한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 2000년식 건물이라는 점과 제시외 건물이 포함된 점, 그리고 토지이용에 일부 제한사항이 있다는 점은 고려해야 할 요소입니다. 권리분석상 인수할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 강남권과 인접한 서초구 양재동의 안정적인 입지.

* 양재역, 매봉역 등 더블 역세권의 높은 대중교통 편의성.

* 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 내 주거용 부동산.

* 낮은 감정가를 고려한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 711,500,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(67.93㎡)과 유사한 크기의 신축 다세대주택(2023년식)이 135,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건축 연차가 2000년으로 비교적 오래되었으나, 입지 및 지역 시세를 고려할 때 감정가 대비 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.

이에 본건에 대한 예상 입찰가는 850,000,000원 ~ 950,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 집행 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.