나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8445 [1] 울산광역시 동구 일산동 941-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스 울산동구점" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 광대로, 남측과 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2022-10-13)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 유원지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 일반철골조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽: 복합판넬마감 등임.
내벽: 인테리어 등임.
창호: 강화유리 등임.
기호(나): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽: 사이딩판넬마감 등임.
내벽: 인테리어 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가) 지하1층: 계단실,펌프실임.
기호(가) 1층-5층: 근린생활시설임.
기호(나): 근린생활시설임.

설비내역

기호(가): 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(나): 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅌ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 제시외기계기구(1)인 수변전설비가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시 외 건물 2-1~2-12 및 제시 외 기계기구 2-13 1식을 이 사건 매각에 포함함.
2. 2층, 3층, 4층은 내부공실이며, 공사 중으로 확인됨(2023. 1. 19.자 부동산현황조사보고서 참고).
3. 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 30%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2022타경8445 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 941-3

용도: 근린시설

감정가: 11,790,066,100원

토지면적: 3133.30㎡ (약 948.1평)

토지지분: 3133.30㎡

건물면적: 3378.95㎡ (약 1022.2평) (제시외 면적 226.97㎡ 포함)

건물지분: 3378.95㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시 외 건물 2-1~2-12 및 제시 외 기계기구 2-13 1식을 이 사건 매각에 포함함.

* 2층, 3층, 4층은 내부 공실이며, 공사 중으로 확인됨 (2023.1.19.자 부동산현황조사보고서 참고).

* 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%를 납부해야 함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스 울산동구점" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태: 가장형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 서측으로 대로(폭 25m-30m), 남측과 동측으로 소로(폭 8m-12m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 지역에 해당하며, 유원지, 가축사육제한구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을33번 근저당권 (2016.03.30. 접수)

* 인수되는 권리: 을30번 전세권 설정 등기 (2015.08.12. 접수, 권리자: 김정희, 전세금: 100,000,000원). 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동철

보증금: 100,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자등록일자): 2010-04-12

확정일자: 2023-01-27

배당신고일자: 2023-01-27

대항력: 있음

* 임차인: 김정희

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 상기 '인수되는 권리' 항목에서 설명된 전세권자.

* 임차인: 류서진

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업자등록일자): 2016-08-11

확정일자: -

배당신고일자: 2023-01-19

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사은빛

보증금: 500,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업자등록일자): 2009-05-07

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

* 등기부채권 총액: 9,700,000,000원 (말소기준권리 이후의 채권 총액)

* 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인(김동철, 주식회사은빛)이 존재하며, 이들의 보증금 총액(6억원)은 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

* 김정희는 대항력은 없으나, 1억원의 전세권이 말소되지 않고 인수되므로 주의가 필요함.

* 총 인수되는 보증금 및 전세금 합계는 700,000,000원 (김동철 1억 + 주식회사은빛 5억 + 김정희 1억)으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 홈플러스 울산동구점이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 지역 특성: 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동과 주거 기능이 공존함.

* 교통 연계성: 서측 대로와 남측/동측 소로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 판단됨.

* 주변 환경: 본 물건지 인근 지역에 대해 예비 조사 결과, 대규모 공업 단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 일반적인 상업 및 주거 지역의 환경을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 홈플러스 외 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 다양한 편의시설 접근성이 좋음.

* 주거 및 상업 인프라: 주변의 상업시설 및 주거지역으로 인해 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰 과정에서 유찰되거나 계약이 해제된 이력이 있으므로, 입찰 시 매수신청보증금으로 최저매각가의 30%를 납부해야 함.

* 대항력 있는 임차인 인수: 김동철(1억원) 및 주식회사은빛(5억원)의 보증금 합계 6억원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

* 전세권 인수: 김정희의 전세권 1억원 또한 말소되지 않고 인수되므로, 총 7억원의 보증금/전세금 인수 부담이 발생함.

* 공사 중/공실 상태: 건물 2층, 3층, 4층이 공사 중이며 공실 상태로 확인됨. 이는 명도 및 건물 정상화 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 시사함.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특성은 권리 관계가 복잡함을 나타내므로, 철저한 법적 검토가 필수적임.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 동구 일산동의 상업 및 주거 지역에 위치한 근린시설 용도의 대규모 부동산임. 홈플러스 인근의 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으나, 현재 건물 일부 층이 공사 중이며 공실 상태라는 점은 주목해야 할 부분임. 또한, 대항력 있는 임차인(김동철, 주식회사은빛)과 인수되는 전세권(김정희)으로 인해 실제 인수해야 할 금액이 상당하므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됨. 재매각 물건이라는 점과 매수신청보증금 30% 필요 사항도 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 울산 동구의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요 확보에 유리함.

* 규모: 감정가 117억 원대의 대규모 물건으로, 운영 정상화 시 상당한 수익 창출 가능성이 있음.

* 개발 잠재력: 상업용 건물로서의 운영 효율성 증대 또는 용도 변경 등의 잠재력을 보유하고 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 11,790,066,100원

* 인수되는 보증금 및 전세금 합계: 700,000,000원 (김동철 1억 + 주식회사은빛 5억 + 김정희 1억)

* 순수 가치 (입찰가 산정 기준): 11,790,066,100원 - 700,000,000원 = 11,090,066,100원

* 재매각, 공사 중 상태, 공실, 복잡한 권리관계 등 리스크 요인을 감안하여 순수 가치의 70~80% 수준에서 입찰가 고려.

* 제안 입찰가: 약 8,300,000,000원

* 총 예상 지출액 (입찰가 + 인수 보증금/전세금): 약 9,000,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.