나이스옥션 법원경매 충주 2023타경3502 [1] 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 108동 19층1902호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2023타경3502 [1] 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 108동 19층1902호 아파트 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2023타경3502 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 대금로 686-1, 108동 19층1902호 (이안음성대소아파트) | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 아파트

1. 충주지원 2023타경3502 (1) 물건 보고서: 음성 이안음성대소아파트 108동 1902호

1.1. 물건 개요 및 현황 분석

본 건은 충주지원 2023타경3502 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 108동 19층 1902호이며, 용도는 아파트입니다.

전용면적 74.85㎡(토지면적 59.20㎡)의 토지/건물 일괄 매각 물건이며, 감정가는 218,000,000원으로 책정되었습니다. 본 건물은 2019년 1월 17일에 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층에 위치하여 로열층에 해당합니다. 소유자 및 채무자가 조OO으로 동일하며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

대상 건물은 "이안음성대소아파트" 단지 내에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공업용 부동산, 농경지 등이 혼재되어 있으며 제반 주위 환경은 보통입니다. 아파트 단지까지 차량 진출입이 원활하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 대중교통 이용이 용이합니다. 북서측 인근으로 지방도 제82호선이 통과하고, 단지 북동측으로 폭 15M 내외 도로에 접하고 있어 광역 교통 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어 개발 규제 및 잠재력이 일부 공존합니다.

2. 권리분석 및 잠재적 리스크 진단

2.1. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 전형적인 임의경매 형태입니다. 특이사항으로 유동화 물건으로 진행되고 있습니다. 통상 경매 낙찰 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 하자는 없을 것으로 예상되나, 최종적인 권리분석은 매각물건명세서를 통해 재확인해야 합니다.

2.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

현장조사 탐문 결과, 현재 소유자가 거주 중인 것으로 파악되었으나, 임대차 관련 상세 사항은 별도 재확인이 필요합니다. 만약 소유자가 점유하고 있다면 낙찰자가 명도를 책임져야 합니다. 소유자 점유 시 명도 협상이 원활하지 않을 경우 명도 소송을 통해 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

첫째, 유동화 물건이라는 특이사항은 일반 경매 물건 대비 채권 회수 목적이 강해 입찰자들의 관심도가 높거나 매각에 속도가 붙을 수 있습니다. 둘째, 소유자 점유 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지 등이 포함되어 있으나, 이는 아파트의 이용 상태와는 직접적인 관계가 낮습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권분석 및 생활정보

대상 단지 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 내 승강기설비 및 옥내소화전설비 등 공동주택 설비가 구비되어 있으며, 세대 내에는 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비가 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다. 아파트로 이용 중이며 건물 상태는 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

충북 음성군 대소면에 위치한 이안음성대소아파트는 비교적 신축에 가까운 아파트이며, 20층 중 19층에 위치한 로열층 물건입니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 이상이며, 주거개발진흥지구 내에 포함되어 있습니다. 감정가 2억 1,800만원을 기준으로 현장 시세를 충분히 조사하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 명도 부분에 대한 대비가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 신축에 가까운 아파트(2019년 사용승인)이며, 20층 중 19층 로열층이라는 점.

2. 지방도 및 노선버스 정류장 인근으로 교통 접근성이 양호한 점.

3. 토지 및 건물 일괄 매각으로 깔끔하며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있다는 점.

입찰 전 반드시 현장 시세 및 급매물 현황을 파악하여 보수적인 관점에서 안전 마진을 확보하는 전략을 추천합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계