나이스옥션 법원경매 수원 2024타경53736 [3] 경기도 용인시 기흥구 중동 846-2 용인동백역현성더테라스 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2024.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "동백2동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합용, 아파트 단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 에버라인 동백역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호1 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

- 기호2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

- 기호3 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

- 기호4 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

- 기호1-3 : 근린생활시설 3개호를 상호 "시그니처 파티플레이스"로 일체로 이용중임.

- 기호4 : 근린생활시설 상호 "Brodit"으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.
2) 기호2 테라스부분은 확장하여 이용 중이고, 기호1-3은 후첨 사진용지와 같이 일체로 이용 중인 바 인접 호수와의 경계 등을 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록1~3은 근린생활시설 3개호를 상호 '시그니처 파티플레이스'로 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 846-2번지에 위치한 용인동백역현성더테라스 2층203호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물 내 2층에 해당합니다.

주 용도는 근린상가이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 18.06㎡ (약 5.46평)이며, 건물면적은 66.80㎡ (약 20.20평)입니다.

총 감정가는 910,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 사건번호는 수원지방법원 2024타경53736 (3)입니다.

채권자는 대아신용협동조합입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "동백2동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합용지, 아파트 단지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 에버라인 동백역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 상업용 및 업무용 건부지로 이용되고 있습니다.

본 건 동측으로는 노폭 약 25미터, 서측 및 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제 현황

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 총 14층 규모의 집합건축물로서, 본 건(203호)은 2층에 위치합니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 특이사항

목록1~3호(201호, 202호, 203호)는 '시그니처 파티플레이스'라는 상호로 3개 호실을 일체로 이용 중입니다.

기호2(202호)의 테라스 부분은 확장하여 이용 중인 것으로 보입니다.

집행 법원에서 제공한 정보에 따르면 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리 및 기타 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 대아신용협동조합의 근저당권입니다.

이 외 신탁등기 말소, 용인시 압류, 양천세무서장 압류, 대아신용협동조합의 임의경매개시결정 등기 등이 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,556,000,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리 여부

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 비어 있으며, 등기사항 요약에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자는 법원 등기부상 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

4.3. 임차인 현황 및 대항력

본 건에는 유지연이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 30,000,000원, 차임은 1,600,000원이며, 전입/사업자 등록 및 확정일자는 2023년 6월 1일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

*주의 문구*: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 절차에서의 배당 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 특성

본 건이 위치한 용인시 기흥구 중동 지역은 동백역 역세권을 중심으로 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다수의 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 주변에 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

5.2. 주변 편의 및 생활 시설

인근에 동백2동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

대형마트(이마트 등) 및 다양한 상업 시설, 공원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 및 공부와의 차이

목록1~3호(201~203호)를 '시그니처 파티플레이스'로 일체 이용 중이며, 특히 기호2(202호)의 테라스 부분은 확장하여 사용 중입니다.

또한, 임대 관계는 미상이며, 내부 구조 및 실제 이용 상태가 집합건축물대장상 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 실제와 도면상의 차이, 경계 등을 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않으므로 법적으로 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 하지만 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 총액

본 건의 근저당권 및 압류 등 총 채권액이 2,556,000,000원으로, 감정가 910,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자가 다수 존재하며 채권 금액이 크다는 점을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동, 에버라인 동백역 인근에 위치한 역세권 상가 건물로, 3개 호실을 통합하여 '시그니처 파티플레이스'로 운영 중인 점이 특징입니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

권리분석상 낙찰로 인해 말소되지 않는 권리는 없으나, 실제 이용 상태와 공부상의 차이, 임차인 관련 사항 등은 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동백역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 상권 활성화 및 투자가치가 높습니다.

* 통합 이용 상가: 3개 호실을 통합 운영 중으로, 안정적인 사업 운영 또는 신규 사업 시너지 창출에 유리합니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸하므로 권리 관계가 매우 안전합니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 910,000,000원이며, 대항력 없는 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 인근 부동산 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 용이성, 그리고 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 권리 관계의 안전성을 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.