나이스옥션 법원경매 김천 2024타경11640 [1] 경상북도 구미시 비산동 271-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 비산동 소재 "비산초등학교" 북동측에 위치하며, 부근은 단독주택,
다가구주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통시설, 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반
교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형의 토지로서 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
(사용승인일:2015.12.21)
- 외 벽 : 외장석, 스톤코트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

증축부분(증축:2016.03.25)
- 외 벽 : 외장석, 스톤코트 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 타일 등 마감,
- 창 호 : 강화유리창임.

이용상태

단독주택, 제1종근린생활시설로 이용중임.
1 층 : 다가구주택(계단실), 소매점(증축부분)
2 층 : 다가구주택(4가구)
3 층 : 다가구주택(4가구)
4 층 : 다가구주택(3가구)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비(도시가스) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건물은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부구조, 내부현황 등은
외부목측, 일반건축물대장의 건축물 현황도 등에 의한 일반적 상황을
기준으로 하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경11640 (1)

소재지: 경상북도 구미시 비산동 271-7

용도: 단독주택 (다가구주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중)

감정가: 1,000,352,800원

토지 면적: 277.00㎡ (약 83.78평)

건물 면적: 651.06㎡ (약 196.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 계명새마을금고

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 비산동 소재 "비산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 시설과의 접근성 또한 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 자체 지면이 평탄한 사다리형으로, 현재 다가구주택 부지로 이용되고 있습니다. 본건 동측 및 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 준공업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 계명새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산 임의 경매입니다. 등기부등본상 확인된 권리들은 다음과 같습니다.

등기부상 소유권이전, 근저당권, 임의경매, 근저당권부채권근질권설정, 압류 등의 권리들이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리로 확인됩니다. 말소기준 권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을3)으로 판단되며, 경매 절차를 통해 이러한 권리들은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

현재 파악된 임차인은 총 12명이며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 권 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음. 확정일자 없음, 배당신고일자 없음)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 서 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음)

* 이 (보증금 25,000,000원, 차임 100,000원, 대항력 없음)

* 조 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 최 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. 확정일자 없음)

* 팸텍주식회사 (보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 대항력 없음. 전입일자/사업일자 미상)

주의사항: 임차인 중 김 (보증금 20,000,000원), 최 (보증금 42,000,000원)는 확정일자를 받지 않았으며, 팸텍주식회사는 전입/사업일자가 미상입니다. 비록 대항력이 없으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 분쟁의 소지가 없도록 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 비산동 일대는 주거 지역과 소규모 공업 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 비산초등학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 있으며, 단독 및 다가구 주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다. 1층에 소매점(증축 부분)이 운영되고 있는 점은 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, 대형 상업 시설이나 유흥가 등은 상대적으로 부족하여, 상업적 가치는 지역 기반 상권에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리합니다.

* 교육: 비산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 상점들이 분포하고 있으며, 자세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 단독주택 및 다가구주택 위주로 형성되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제약: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 구조 및 현황에 대한 상세 확인이 외부 관찰 및 건축물대장을 통해서만 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 기록과 다를 경우 추가적인 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혼재된 지역 특성: 주거 지역과 소규모 공장이 혼재된 준공업지역이라는 특성상, 소음이나 분진 등 산업 활동으로 인한 생활 환경상의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 일부 임차인의 경우 확정일자나 전입/사업일자 등 법적 효력 발생 요건이 미비한 상태로, 보증금 반환 관련 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 신축된 비교적 현대적인 건물로, 총 4개 층에 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 구조를 갖추고 있습니다. 외관상 상태는 양호할 것으로 추정되나, 내부 확인이 제한적이었던 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 준공업지역 내에 위치하여 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 지역이며, 비산초등학교가 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다. 모든 기존 권리 관계는 경매로 인해 소멸되며, 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능성이 높습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 다가구주택 및 제1종근린생활시설로 이용 가능한 구조로, 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 상대적으로 적습니다.

* 지역 내 주거 수요: 초등학교 인접 및 주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,000,352,800원입니다. 총 임차인 보증금 합계는 357,000,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인들에게 배당되어야 할 금액입니다.

입찰가 산정 시, 감정가격을 기준으로 하되 건물 내부 상태 확인의 제약, 지역 상권의 특성, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 직접적인 비교 대상이 될 만한 유사 물건의 시세 정보가 부족한 상황임을 감안할 때, 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 800,000,000원에서 900,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 고려사항이며, 실제 투자 결정 시에는 보다 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.