나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35854 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1368 과수원 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35854 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1368 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경35854 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1368 | 감정가: 975,821,000원 | 최저가: 683,075,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2024타경35854 (1) 경매사건에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 1368 소재의 과수원 토지이며, 부동산임의경매로 진행 중입니다. 감정가는 975,821,000원으로 평가되었습니다.

소유자는 현OO, 채무자는 오OO이며 채권자는 농OOOOOOOOOOO(농협 등 금융기관으로 추정)입니다. 매각 대상은 토지 매각(제시외 건물 및 과수목 포함)입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 5527.00㎡로 약 1671.92평에 달하는 대형 과수원 부지입니다.

건물은 등기된 부분이 없으나, 감정평가에 포함된 제시외 건물 면적은 61.20㎡로 약 18.51평입니다.

2. 물건 개요 및 현황 분석

2.1. 물건의 위치 및 환경

본 물건(기호1)은 서귀포시 남원읍 하례리 소재 "하례2리사무소" 남동측 인근에 위치합니다. 인근에 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이한 편입니다.

2.2. 물건의 형태 및 이용상태

본 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재 과수원으로 이용 중이나, 장기간 방치된 상태로 확인되었습니다. 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성은 양호합니다. 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-5) 및 과수목이 포함되어 일괄 매각으로 진행됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

주요 용도지역은 개발 가능성이 있는 자연녹지지역입니다.

다만, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한 및 전부제한)) 및 역사문화환경보존지역(2024-09-04)으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 다양한 규제 사항으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 경매 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 다르다는 점은 단순한 채무 관계에 의한 경매로 보이나, 정확한 채무 변제 여부는 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

최대 주의사항은 본건이 농지이므로 매수신청인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다는 점입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 취득 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다.

제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-5)이 매각에 포함되나, 이는 미등기 건물로 법정지상권 성립 여부 등 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

감정평가서에 따르면, 본 사건번호에는 기호1(하례리 과수원) 외에 기호2(토평동 전)도 포함되어 있으며, 기호2는 공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중인 점도 참고해야 합니다.

4. 입지 조건 및 주변 환경 분석

4.1. 입지조건

본 물건은 제주도의 자연녹지지역에 위치한 대규모 과수원 부지로, 인근 마을버스를 통한 대중교통 접근성이 확보되어 있습니다. 노폭 4미터 포장도로에 접해 차량 접근성 또한 우수하며, 전원생활 및 영농을 위한 기반 시설은 잘 갖추어진 편입니다.

4.2. 상권 및 생활정보

본 물건은 과수원 용도로 이용되는 토지로, 상권 활성화 지역과는 거리가 있습니다. 주위 환경은 주로 농경지 및 일부 주택이 혼재된 농촌 마을입니다. 기본적인 생활 편의 시설(하례2리사무소 등)은 인근에 소재하나, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 서귀포시내 등으로 이동해야 합니다.

4.3. 혐오시설

제주특별자치도 서귀포시 일부 지역에서는 광역 폐기물 소각 시설 유치에 대한 논란이 있었으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역(남원읍 하례리)에 특정 혐오 시설이 검색되지는 않았습니다. 다만, 장기적인 투자 관점에서 광역적인 환경 시설의 입지 변동 가능성은 꾸준히 모니터링할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 가능성입니다. 입찰자격 확인이 필수적입니다.

자연녹지지역이지만 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 다양한 제한이 복합적으로 적용되어 있어, 토지 개발 목적이 있다면 지자체에 사전 문의하여 구체적인 행위 제한을 확인해야 합니다.

토지가 장기간 방치된 상태이므로, 취득 후 농지 정리 및 제시외 건물(미등기) 관련 법률 문제 해결에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 자연녹지지역에 위치한 약 1672평 규모의 대형 과수원 부지이며, 도로 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 경매를 통해 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우, 제주도 내 전원주택 건축 또는 장기적인 영농을 위한 토지로 활용 가치가 높습니다. 다만, 강력한 법정 제한(농취증, 개발 규제)이 존재하므로, 이 점을 충분히 이해하고 입찰 계획을 세워야 합니다.

5.3. 투자 포인트

자연녹지지역의 약 1672평 대형 토지로 향후 부가가치 창출 가능성이 높습니다.

마을버스 정류장 및 포장도로 접근성이 양호하여 활용 및 관리가 편리합니다.

제시외 건물 및 과수목이 포함 매각이므로, 농지 관리 시설 등의 활용이 가능하며 추가적인 감정가 상승 요인이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계