나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65999 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 디동 34층3404호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65999 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 디동 34층3404호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경65999
• 주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로666번길 50, 디동 34층3404호 (부전동,더샵 센트럴스타)
• 감정가: 926,000,000원
• 최저가: 648,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부산지방법원 경매5계 2024타경65999 | 소재지: 부산광역시 부산진구 중앙대로666번길 50, 디동 34층3404호 (부전동,더샵 센트럴스타) | 감정가: 926,000,000원 | 최저가: 648,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호

부산지방법원 2024타경65999 (1)

소재지

부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 디동 34층3404호

용도 및 구조

주상복합 아파트 (초고층 아파트)

철근콘크리트구조, 지상 48층 중 34층

감정가

926,000,000원

경매 구분

부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 경매)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 규모

건물 면적 (전용)

$156.90\text{m}^2$ (약 47.46평)

※ 본 건은 전용면적 $156.90\text{m}^2$의 대형 평형으로, 추정 공급면적은 약 $200\text{m}^2$ 이상으로 판단됩니다.

토지 면적 (지분)

$19.15\text{m}^2$ (약 5.79평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통

최고의 입지:

본 물건은 부산 최대의 번화가이자 금융, 상업의 중심지인 서면 생활권에 위치한 '더샵 센트럴스타' 초고층 주상복합 아파트입니다.

단지 주변에는 아파트 단지, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 환경과 상업 환경이 조화롭게 형성되어 있습니다.

교통 환경:

부산 도시철도 2호선 '전포역'이 약 300m 거리에 위치한 역세권 아파트이며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 동서남북 사방으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 개요:

2011년에 준공된 지상 48층 규모의 초고층 주상복합 아파트 단지 내 34층 물건으로, 조망권 및 일조량이 우수할 것으로 예상됩니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감으로 고급스러운 외관을 갖추고 있으며, 단지 내 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등 기본 설비와 더불어 스카이라운지, 수영장, 헬스장 등 호텔급 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민 만족도가 높습니다.

토지 현황:

본 토지는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성된 장방형의 일반상업지역 토지로서, 아파트, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(센트럴스퀘어)의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구 등에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 75m, 최고높이 105m)에 해당합니다.

2.3. 상권분석 및 주위 환경

주변 상권:

서면의 중심 상권에 속하여 롯데백화점 부산본점, 현대백화점 부산본점, NC백화점, 부전시장 등의 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 최상급입니다.

단지 내 상가인 '센트럴스퀘어'에는 상업시설 및 부대시설이 입점해 있습니다.

생활 정보:

서면 지역의 우수한 상업 인프라를 바탕으로 마트, 병원, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활이 매우 편리합니다.

주변은 부산의 금융, 행정, 의료 중심지 역할도 하고 있습니다.

혐오 시설 검토:

초고층 주상복합 단지가 밀집한 도심 지역으로, 인근에 주거 선호도를 저하시키는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

경매 구분:

본 건은 채권자 주OOOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

이는 통상 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 시 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 파악하고, 소멸하지 않는 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등) 유무를 확인해야 합니다.

특이 사항:

본 사건은 '중복사건'으로 기재되어 있습니다.

이는 동일 부동산에 대해 2개 이상의 채권자가 별도의 경매를 신청하여 사건이 병합된 경우를 의미합니다.

절차상의 복잡도는 있으나, 권리 분석의 기본 원칙에는 큰 차이가 없으며, 일반적인 경매로 진행됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

낙찰자 인수 리스크:

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'이므로 건물 철거 등의 리스크는 없으나,

전 소유자/점유자의 미납 관리비 중 '공용 부분'에 해당하는 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 미납액을 반드시 확인해야 합니다.

주상복합 특성:

주상복합 단지의 특성상 일반 아파트 대비 높은 공용 관리비가 발생할 수 있습니다.

또한, 본 건은 일반상업지역에 위치하고 있어 주변 상권의 소음 및 유동인구 등을 고려해야 합니다.

4. 투자가치 및 종합 의견

4.1. 종합 의견

본 물건은 부산 최고의 중심 상권인 서면에 위치한 '더샵 센트럴스타'의 대형 평형 초고층 아파트로, 입지, 규모, 브랜드 측면에서 최상급의 가치를 지니고 있습니다.

감정가 9억 2,600만원은 주변 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단되며, 향후 북항 개발 배후단지 지정 등 서면 일대의 개발 호재를 고려할 때 잠재적인 시세 상승 여력도 충분하다고 판단됩니다.

안정적인 권리 분석과 명도 계획 수립 후 입찰을 진행한다면, 중심지 대형 주택 확보의 좋은 기회가 될 것입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 서면 핵심 입지: 부산 지하철 2호선 '전포역' 역세권에 위치한 초역세권 프리미엄.

2. 대형 및 초고층: 전용 $156.90\text{m}^2$ (약 47.46평)의 희소성 높은 대형 평형과 34층의 우수한 조망권 확보.

3. 고급 주상복합: 포스코건설의 '더샵' 브랜드와 호텔급 커뮤니티 시설 (스카이라운지, 수영장, 게스트하우스 등)을 갖춘 랜드마크 아파트.

4. 미래 개발 호재: 동천 생태 복원사업, C-Bay Park 트램, 범천 철도기지창 이전, 북항 개발 등 다양한 미래 호재의 수혜 단지.

법원 정보

부산지방법원 경매5계