나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122954 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122954 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 3층302호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매8계 2024타경122954 | 소재지: 서울특별시 강북구 솔매로22길 24, 3층302호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경122954 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122954 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물면적: 46.87㎡ (약 14.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 삼양초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 해당하며, 전용면적 약 14.18평의 내부 공간을 갖추고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 교육시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 "삼양초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 우이신설경전철 삼양역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 남측으로는 폭 약 5.5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 인근에 삼양시장 등 생활 편의시설도 위치하고 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

1.4. 권리분석

본 물건의 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 되어 있어, 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 경매 진행 시 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무 등에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있으므로, 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 미아동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 삼양역을 중심으로 상업 시설 및 생활 편의 시설이 분포하고 있으며, 삼양초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 주거 배후 수요가 안정적입니다. 하나, 미아동 791-3292 토지는 '정비구역(주거환경개선사업)'으로 지정되어 있어, 향후 주변 지역의 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 지역 가치 상승의 잠재력을 시사하지만, 개발 진행 시 소음, 교통 불편 등 일시적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부적으로는 도시가스 설비, 개별냉난방 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있으며 주차 공간도 확보되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 및 용도에 제한이 있습니다. 또한, 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지 중 일부(미아동 791-3292)가 '정비구역(주거환경개선사업)'으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차권 등기: 주택임차권 등기된 임차인의 권리 인수 여부 및 명도 관련 불확실성.

* 정비구역 지정: 토지 일부가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 주거환경 개선 사업 진행 시 발생할 수 있는 소음, 먼지, 교통 불편 등의 영향.

* 고도지구 규제: 28m 이하의 건물 높이 제한으로 인해 건축 시 용적률 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 개발: 인접한 정비구역 개발로 인한 일시적인 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의 시설이 인근에 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 등기된 임차권 존재와 토지 일부의 정비구역 지정은 권리 분석 및 명도, 그리고 향후 개발 과정에서의 변수를 신중하게 고려해야 할 부분입니다. '제2종일반주거지역' 및 '고도지구' 규제로 인한 건축 관련 제한 사항도 투자 결정 시 참고해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의: 삼양역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 시장 이용이 용이합니다.

* 주거 지역 내 입지: 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 일부 토지가 정비구역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 확인: 현재 감정가가 2억원인 점을 고려하여, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립, 그리고 주변 지역 개발 동향을 면밀히 파악한 후 신중한 투자를 결정하시기를 권장합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계