나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7686 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 132-7 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7686 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 132-7 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경7686 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 132-7 | 감정가: 98,597,760원 | 최저가: 69,017,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7686 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 132-7

용도: 답 (현황: 성토하여 농기계 보관창고 부지로 이용 중)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 대OOOOOOO

감정가: 98,597,760원

1.2. 면적 정보

토지면적: 854.70㎡ (약 258.57평)

토지 지분율: 85470/85470

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

제시외 건물면적: 69.30㎡ (매각 제외)

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 132-7

주위환경: 우암마을 서측에 인접하고 있으며, 부근은 마을 및 경지정리된 농경지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 소형 차량 및 농기계 출입이 가능하며 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 남측 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지이며, 성토하여 농기계 보관창고 부지로 이용 중입니다.

도로상태: 동측 및 남측으로 약 4-5미터 폭의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 농업진흥구역(농업진흥구역), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호)입니다.

2.2. 권리분석

매각대상: 토지매각 (제시외 건물은 매각 제외)

제시외 물건: 제시외 건물(철파이프조 그늘막지붕 농기계 보관창고, 콘테이너 창고)은 매각에서 제외됩니다. 제시외 수목(자두나무 5주)은 매각에 포함됩니다.

법정지상권: 매각에서 제외하는 지상 건물(제시외 건물 기호 (ㄱ), (ㄴ))을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있으므로, 낙찰 후 건물 소유자와의 협의 또는 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

2.3. 상권분석

본 건은 농림지역 내 농업진흥구역의 답(농지)이며, 주변은 마을과 농경지대가 주를 이루고 있어 상업시설의 유입이나 상권의 형성은 미미합니다. 투자 목적이 농지 외 다른 용도의 상업적 개발이라면 토지이용계획 상 제한이 많습니다.

2.4. 생활정보

주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 감정평가서에 없습니다. 농촌 마을 인근의 농경지대로 소형 차량 및 농기계의 접근은 용이하며, 일반적인 생활편의시설은 근거리의 마을 또는 면소재지를 이용해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 발급 문제: 현재 농지전용허가 없이 불법으로 성토하여 농기계 보관창고 부지로 사용 중입니다. 원칙적으로 농지로 원상복구(복구) 후 농취증 발급이 가능하다는 대산면의 사실조회서가 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 부서(대산면)에 농취증 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다.

2. 불법 농지전용 및 원상회복 명령: 불법 농지전용에 따라 원상회복(복구) 명령 대상이므로, 낙찰자는 복구 의무를 이행하거나 적법한 절차(용도 변경)를 통해 이를 해소해야 할 리스크를 부담합니다.

3. 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외된 제시외 건물(창고)로 인해 토지 이용 및 매매에 제약을 주는 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

4. 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확정을 위해서는 지적측량을 반드시 실시해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 농림지역 내 농업진흥구역 답으로서, '불법 농지전용에 따른 원상복구 명령 대상' 및 '농지취득자격증명 발급의 까다로움', 그리고 '법정지상권 성립 가능성'이라는 3대 특수 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반 농지 투자와 달리 행정 절차 및 권리 분석에 대한 높은 이해와 추가 비용 발생 가능성을 인지하고 접근해야 합니다. 현황상 농기계 보관창고 부지로 이용 중이지만, 적법한 용도로 사용하기 위해서는 행정적 노력이 필수입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 리스크에 따른 저가 취득 기회: 다수의 리스크로 인해 입찰 경쟁이 낮아져 감정가 대비 저렴한 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 행정 리스크 해소 역량 필요: 불법 전용 상태를 원상 복구하거나, 합법적인 전용 절차를 통해 현황을 정리할 수 있는 경험과 역량을 가진 투자자에게 적합합니다.

3. 농지 실수요자: 개발이 제한적인 농업진흥구역이므로, 장기적으로 농지 보유 또는 영농 목적으로만 접근하는 것이 타당합니다.

4. 제시외 수목 포함: 제시외 수목(자두나무 5주)이 매각에 포함되어 있으므로, 수목의 경제적 가치를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계