나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112997 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 1421-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112997 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 1421-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경112997
• 주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 1421-1
• 감정가: 58,952,380원
• 최저가: 41,267,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

울산지방법원 경매8계 2024타경112997 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 1421-1 | 감정가: 58,952,380원 | 최저가: 41,267,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이 사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경112997 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 1421-1 외 2필지

용도 (지목/현황): 답 (현황: 휴경지, 일부 유지 및 수로, 묵답, 잡종지, 농경지 혼재)

토지면적: 총 2,694.00㎡ (약 814.94평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (토지 지분율: 약 41.43%)

감정가: 58,952,380원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 이OO

1.2. 주요 리스크 및 주의사항

본 건은 **지분 매각**이며, **공유자 우선매수권** 행사가 가능합니다. 이는 낙찰 후 잔금을 납부하기 전까지 공유자가 우선적으로 매수를 신청할 수 있다는 의미이며, 투자자는 이 점을 염두에 두어야 합니다.

또한, 지목이 답(농지)이므로 매각결정기일까지 **농지취득자격증명(농취증)**을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

기호 1, 2 필지는 **지적상 및 현황상 맹지**로, 차량 접근이 불가능하거나 제한적입니다. 기호 3 필지만 남서측으로 약 3m 도로에 접하고 있습니다.

현황상 토지는 답으로 되어 있으나, 일부는 휴경지, 일부는 유지 및 수로로 이용되는 등 공부(공적 장부)와 현황에 차이가 있습니다 (지목은 답이나 현황은 묵답/잡종지 등으로 이용).

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 소재 "울산컨트리클럽" 동측 인근에 위치하며, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변은 농경지, 임야, 공장, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경보다는 농업 또는 창고, 소규모 공장용 부지로의 잠재성이 높은 지역입니다.

교통 상황은 일반적인 농촌 지역 수준으로, 기호 1, 2는 맹지이나 기호 3은 도로에 접하고 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

대대리는 역사적으로도 오래된 취락이 형성된 지역이며, 울주군 웅촌면 내에 속합니다.

본 건 소재지는 농경지 및 공장이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 상업시설은 웅촌면 행정복지센터 소재지(곡천리 일대)로 이동해야 이용이 가능합니다.

주변에 울산 미용예술고등학교, 웅촌중학교 등 교육기관이 위치해 있지만, 접근성은 다소 떨어집니다.

2.3. 혐오 시설 및 환경 리스크

주변이 농경지, 임야와 더불어 **공장**이 형성되어 있어, 순수한 전원 주택지로서의 쾌적성은 다소 제한적일 수 있습니다.

또한, 대대리 내에 **울산광역시 하수종말처리장**이 위치하고 있습니다. 본 건과의 정확한 거리는 확인이 필요하지만, 인근 지역에 이러한 시설이 있다는 점은 입지적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(이OO)를 채무자로 하는 부동산 강제경매 사건이며, 채권자(신OOOOOOOO)의 청구에 의해 경매가 진행됩니다.

매각 대상은 **토지 일부 지분**이므로, 권리 관계는 깨끗하더라도 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 분할, 매수 청구 등)에 대한 **출구 전략**이 필수적입니다.

3.2. 법규 제한

본 건은 **도시지역** 내 **자연녹지지역**에 해당하여 개발 행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

또한, **가축사육제한구역**, **역사문화환경보존지역** (현상변경허가대상구역), **공장설립승인지역(1호)** 등 다수의 법규상 규제가 중첩되어 있어, 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

특히 역사문화환경보존지역은 건축물 높이 등 현상 변경에 대한 허가를 받아야 하므로 개발 행위에 추가적인 제약이 따릅니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 리스크:** 농취증 미제출 시 보증금 몰수는 가장 직접적인 리스크입니다. (실경작 의사 및 계획 필요)

2. **지분 매각 및 공유자 리스크:** 공유자 우선매수권 행사 가능성이 상존하며, 낙찰 후 공유 관계 해소(분할 소송 또는 공유자 지분 매수 협의)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. **토지 이용 리스크 (맹지 및 현황):** 기호 1, 2 필지의 **맹지** 상태는 개발을 극도로 어렵게 하며, 현황상 유지/수로/묵답 등은 지목 변경 및 성토 등의 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

4. **법규 제한 리스크:** 자연녹지지역 및 역사문화환경보존지역 규제로 인해 높은 수준의 개발이 불가능하며, 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **상대적으로 낮은 감정가:** 토지 전체 면적(2,694.00㎡, 약 814.94평) 대비 낮은 감정가(58,952,380원)는 잠재적인 가격 메리트를 제공합니다.

2. **장기적 토지 보유 관점:** 자연녹지지역 내에 위치한 토지로서, 울산 근교의 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3. **출구 전략 확보 시 고수익 가능:** 공유자 우선매수권 불행사 및 공유 지분 정리 협의 성공 시, 맹지 해소 또는 전체 필지의 효율적인 이용을 통해 높은 수익률을 달성할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 건은 **지분 매각, 농취증 필수, 맹지 포함, 다수의 규제**라는 네 가지 주요 리스크가 복합적으로 작용하는 물건입니다. 따라서 일반 투자자보다는 **지분 경매 및 농지 취득에 대한 명확한 이해와 경험이 있는 전문 투자자**에게 적합합니다.

투자를 결정하기 전에 농취증 발급 가능성, 공유자 구성 및 우선매수권 행사 가능성, 그리고 낙찰 후 공유자들과의 협의를 위한 구체적인 법적/협상적 출구 전략을 철저히 준비해야 합니다.

실경작을 목적으로 하거나, 주변 토지(특히 공유 지분) 추가 매입을 통한 전체 필지 활용 계획이 있을 때 투자 가치가 극대화될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계