나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5843 [2] 부산광역시 영도구 동삼동 231-52 골드클래스 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5843 [2] 부산광역시 영도구 동삼동 231-52 골드클래스 9층904호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경5843
• 주소: 부산광역시 영도구 동삼로77번길 12, 9층904호 (동삼동,골드클래스)
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매5계 2024타경5843 | 소재지: 부산광역시 영도구 동삼로77번길 12, 9층904호 (동삼동,골드클래스) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 120,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경5843 (2)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 부산광역시 영도구 동삼동 231-52 골드클래스 9층 904호이며, 총 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

감정가는 172,000,000원입니다.

토지면적은 48.21㎡ (약 14.57평)이며, 건물(전용)면적은 76.73㎡ (약 23.21평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 부산 영도구 동삼동 소재 '태종대성당' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 6필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2. 권리 및 리스크 분석

2.1. 권리분석

본 건은 소유자(박OOOOOOOOOOO)와 채무자(박OOOOOOOOOOO)가 동일한 상태에서 채권자(대OOOOOO)의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 본 건의 특이사항인 유치권 존재 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상인 상태입니다.

2.2. 잠재적 리스크

1. 유치권 주장: 현관문에 '유치권 행사중'이라는 안내문이 부착되어 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 명도(인도) 과정에 심각한 어려움을 초래하고 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다. 유치권의 성립 여부(채권 발생 시점, 점유 시점, 공사 내용 등)를 법적으로 철저히 확인해야 하며, 부존재가 확인되지 않을 경우 낙찰자는 해당 채무를 인수할 위험이 있습니다.

2. 건물 누수 문제: 감정평가서 및 현황조사서에 따르면, 건물 승강기홀 일부에 누수가 있으며, 해당 호실 내부에도 누수가 있을 가능성이 제기되었습니다. 이는 건물 자체의 하자에 해당하며, 낙찰 후 수리비용이 발생할 수 있습니다. 경매 응찰 전, 건축물대장 및 내부 상황을 재차 확인하는 것이 매우 중요합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 생활 인프라

본건은 영도구 동삼동의 주거지역에 위치하여 주거 편의시설 이용에 용이합니다.

인근에 태종대성당, 해양관련 시설 등과 가까워 정주 여건은 보통이며, 생활 근린 시설(마트, 편의점, 병원 등)은 주변에서 쉽게 이용 가능합니다.

인근에 태종대초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에도 적합할 수 있습니다.

3.2. 혐오시설 확인

주변 환경을 검색한 결과, 본건 인근에 직접적인 대형 혐오시설(예: 대규모 공단, 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 영도구의 특성상 항만 및 해안 시설의 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

1. 오피스텔: 주거 및 임대 수익을 위한 투자 목적으로 접근이 가능합니다. 전용면적 대비 비교적 넓은 면적(76.73㎡)은 주거용으로 활용도가 높을 수 있습니다.

2. 위치: 주거 밀집지역 내에 위치하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 주거 및 투자용 오피스텔로서의 기본 요건은 갖추고 있으나, 명백하고 중대한 리스크인 '유치권 주장' 및 '건물 누수 가능성'이 존재합니다.

특히 유치권은 입찰가를 결정하는 데 결정적인 요소가 되며, 법정 다툼으로 이어질 경우 시간적, 금전적 손실이 클 수 있습니다.

따라서 입찰자는 일반적인 경매 물건보다 훨씬 더 심층적인 현장 조사와 권리 분석을 수행해야 합니다.

4.3. 결론

본 물건은 고수익을 기대할 수 있는 '고위험-고수익' 잠재 물건으로 분류됩니다.

유치권 부존재 소송 가능성 및 누수 하자 보수 비용을 보수적으로 책정하여 입찰 금액을 결정해야 합니다.

법률 전문가와 함께 유치권의 유효성 여부를 반드시 확인한 후 응찰하는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계